【金汉丽苑（7、9号院）、新都名苑（5号院）物业服务招标项目】变更公告
微信分享
关注项目
标讯收藏
| 项目名称 | 省份 | ||
| 业主单位 |
认领
立即查看
|
业主类型 | |
| 总投资 | 建设年限 | ||
| 建设地点 | |||
| 审批机关 | 审批事项 | ||
| 审批代码 | 批准文号 | ||
| 审批时间 | 审批结果 | ||
| 建设内容 | |||
关于招标文件部分内容变更的公告
各投标人：
青宇（北京）国际招标有限公司于 2024 年 2 月 5 日发布了《金 汉丽苑（7、9 号院）、新都名苑（5 号院）物业服务招标项目》【招标 编号: 20240121QY0005】的招标采购信息。现对该项目的招标内容依 法进行变更继续招标采购，并将招标文件内容进行如下变更： 1.原招标文件第 2 页：第一部分招标公告，7 招标内容
| 1 | 金汉丽苑 （7、9 号 院）、 新都名苑 （5 号院） | 物业服务费用标准：1.5 元/月·㎡ | 物业服务 | 3 年 | 执行 DB11/T 751-2010《北京 市住宅物业服务 三级标准》 |
现变更为：
| 1 | 金汉丽苑 （7、9 号 院）、 新都名苑 （5 号院） | 物业服务费用标准：1.5 元/月·㎡ | 物业服务 | 3 年 | 执行 DB11/T 751-2010《北京 市住宅物业服务 一级标准》 |
2.原招标文件第 18 页：第四部分物业服务方案的要求，参照北京市 住宅物业服务三级标准
1.基本要求
1.1 客户服务场所
1.1.1设置客户服务中心，配置办公家具、电话等办公设备。
1.1.2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约 服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
1.1.3客户服务中心工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值
班人员。
1.1.4设置并公示 24 小时服务电话。
1.2 人员
1.2.1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
1.2.2从业人员分岗位统一着装、佩戴标志。
1.2.3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
1.2.4项目负责人具有 2 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本 市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
1.3 制度
1.3.1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
1.3.2建立突发公共事件的应急预案。
1.3.3建立培训体系，定期组织培训与考核。
1.3.4建立物业服务工作记录。
1.4 档案
1.4.1建立物业管理档案。
1.4.2配备档案管理人员。
1.4.3应用计算机管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料 等。
1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
1.6 客户服务
1.6.1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
1.6.2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入 口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
1.6.3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻 并报告相关行政主管部门。
1.6.4水、电急修 20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专 项服务企业负责的设施设备应在 30 分钟内告知。报修进行回访。 1.6.5业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 2 个工作日内回复。投
诉进行回访。
1.6.6每年公开征集 1 次物业服务意见，公示整改情况。
1.6.7每月组织 1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。 1.6.8每年组织业主参观共用设施设备机房。
1.6.9每年至少组织 1 次社区文化活动。
1.6.10设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。
1.6.11按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 1.6.12有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代 理等特约服务。
1.7 专项服务委托管理
1.7.1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
1.7.2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应 持有相应的职业资格证书。
1.7.3专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。
1.7.4对专项服务进行监督管理及评价。
2.共用部位及共用设施设备运行、维修养护
2.1 综合管理
2.1.1建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2.1.2运行、检查、维修养护记录应每月归档。
2.1.3组织实施房屋使用安全情况评估检查。
2.1.4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并 按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现 的问题，应即时组织修复。
2.1.5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
2.1.6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
2.1.7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防 范措施。
2.1.8设备机房
1)每月清洁 1次，室内无杂物。
2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1次消防器材，确保完
好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
6)交接班记录、工作日志等齐全、完整。
2.2 共用部位
2.2.1房屋结构
每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等 现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴 定结果组织修缮。
2.2.2建筑部件
1)每季度检查 1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室 外机支撑构件等。
2)每月巡查 1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每季度检查 1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
2.2.3附属构筑物
3 每月巡查 1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 4 每季度检查 1次雨、污水管井等。
5 每月巡查 1次大门、围墙、围栏等。
6 每月巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
7 每年检测 1次防雷装置。
2.3 二次供水设施
2.3.1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2.3.2每日巡视 2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
2.3.3每季度切换 1 次备用水泵。
2.3.4每年检查 2 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次 水泵。
2.3.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管 道进行防冻处理。
2.3.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管 口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
2.4 排水系统
2.4.1排水设施每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。
2.4.2污水泵汛期每日巡视 2 次，平时每周巡视 1 次，检查设备运行状 态；每 2 周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。
2.4.3化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。
2.5 照明和电气设备
2.5.1楼内照明每周巡视 3 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 5 日内 修复。
2.5.2楼外照明 每周巡视 1 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内 修复；每月调整 1 次时间控制器。
2.5.3应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。
2.5.4低压柜 每日巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫；每年检查 1 次电气安全。
2.5.5低压配电箱和低压线路 每月巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫。
2.5.6控制柜 每 2 周巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。
2.5.7发电机 每月试运行 1 次，保证运行正常；每年活化 1 次蓄电池；每周巡视 1 次充电机和蓄电池。
2.5.8检测 每 5 年检验 1 次内部核算电能表。
2.5.9配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志准确。
2.6 安全防范系统
2.6.1报警控制管理主机：每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每 2 周 表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
2.6.2对讲门口机：每月检查 1 次按键、显示屏等；每月表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
2.6.3网络控制箱：每半年检查 1 次外观、接线；每季度表面清洁 1 次；
每半年内部除尘 1 次。
2.6.4红外对射探测器：每季度检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每季度表面清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
2.6.5图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能；每 2 周表面 清洁 1 次；每半年内部除尘 1 次。
2.6.6摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除 尘 1 次。
2.6.7解码器：每半年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每 半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。
2.6.8云台：每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年表 面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。
2.6.9巡更点：每月检查 1 次外观；每月表面清洁 1 次；每日存储巡更 记录。
2.6.10读卡器：每月检查 1 次外观；每月表面清洁 1 次，查看防水状况。 2.6.11电磁锁门锁：每 2 月检查 1 次吸力、外观、接线。
2.6.12出门按钮：每 2 月检查 1 次开锁功能、接线。
2.7 电梯
2.7.1电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管 部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2.7.2在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机 构提出定期检验申请。
2.7.3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全 附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年 进行校验、检修。
2.7.4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合 同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项 服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
2.7.5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备 安全培训，保证其具备必要的安全知识。
2.7.6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事 件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政 主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维 修人员应在 30 分钟内到达现场。
3.消防安全防范
3.1 综合管理
3.1.1建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确 消防安全职责。
3.1.2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本 知识和技能；每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演 练。
3.1.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2 次消防安全培训。
3.1.4每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次 建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设 施、器材符合消防安全要求。
3.1.5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即 纠正、排除的，应向消防救援机构报告。
3.1.6消防控制室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、故障信息。
3.1.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配 合消防救援机构工作。
消防设施设备维修养护 3.2
3.2.1火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警控制器、联 动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内 部除尘 1 次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试 1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探 测器投入运行 2 年后，每 3 年由专业清洗单位清洗 1 次。
3)备用电源每月检测切换 1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验 1 次。
3.2.2消防广播系统：每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对 讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强 制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1 次；每年机柜内 的设备内部除尘 1 次。
3.2.3防排烟系统：每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟 阀等。
3.2.4防火分隔设施：每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘 的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防 火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控 箱内部除尘 1 次；每年维修养护 2 次防火门附件，在门的转动部 位补充 1 次润滑油。
3.2.5水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每半年检查 1 次润 滑情况；每年养护 1 次室内、外消火栓。
3.2.6应急照明、疏散指示标志：每月测试切断正常供电 1 次，测量 1 次照度和供电时间。
3.2.7消防电梯：每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内 消防电话。
3.2.8灭火器：每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4.绿化养护
基本要求 4.1
4.1.1乔木
植株生长正常，主枝基本完整，植株保存率高于 95%，年成活率高 于 95%，生长季节叶片保存率高于 85%。
4.1.2灌木
植株生长正常，主枝完整，保存率在 95% 以上，年成活率高于 95%。
4.1.3绿篱和色块
植株生长整齐，保存率高于 95%，年成活率高于 95%。
4.1.4地被和花坛植物
地被植物覆盖率高于 95%，花坛植物死亡率超过 5%后能及时补栽或更 换。
4.1.5草坪
草坪基本整齐，覆盖率高于 95%。
4.2 绿化养护内容
4.2.1灌溉
有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，无明显旱涝情况发生；一般植物确保在萌芽前、4 月、5 月、秋季、入冬前浇水 1 次，冷季型 草坪根据长势和土壤情况适当增加灌溉次数。
4.2.2施肥
根据植物生长情况施肥，乔木每 2 年施肥 1 次至 2 次；灌木每年施 肥 1 次至 2 次；地被和草坪植物每年施肥 2 次至 3 次；花坛植物根据生 长情况进行追肥；尽量减少对化肥的依赖。
4.2.3病虫害防治
根据病虫害发生规律，植物生长季每月至少检查 3 次病虫害情况；并根据检查结果防治病虫害，不因病虫害出现提前落叶、死亡现象。
4.2.4整形修剪
乔木每年冬季修剪 1 次；灌木每年生长季节和冬季修剪 1 次；绿篱 和色块每年五一前、国庆节前、冬季修剪 1 次；冷季型草坪应根据长 势生长季节每月修剪 1 次至 2 次，全年至少修剪 12 次。
4.2.5除草
每年全面除草 3 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积 不超过总绿地面积的 10%，季节性杂草能得到有效控制。
4.2.6垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 3 次。
4.3 工作检查
4.3.1生长季节每月检查 3 次绿化工作。
4.3.2编制每季度绿化养护措施和工作计划。
4.3.3有绿化档案。
5.环境卫生
5.1 生活垃圾的收集、清运
5.1.1实行生活垃圾分类收集。
5.1.2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
5.1.3每 2 周至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒 1 次杀虫药。
5.1.4每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。 5.1.5垃圾清运车外观整洁。
5.2 物业共用部分清洁
5.2.1楼内
1)大堂、一层候梯厅每日清扫并清拖 1 次大堂、一层候梯厅地 面。每周擦拭 1 次信报箱、大堂玻璃。每月擦拭 1 次大堂、候 梯厅墙面。每日巡视保洁 1 次大堂、一层候梯厅。
2)楼道、楼梯每周清扫 1 次、每 2 周清拖 1 次楼道、楼梯地面。每 2 周擦拭 1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌 等共用设施。每季度除尘 1 次楼内灯具。每日巡视保洁 1 次楼 道、楼梯。
5.2.2电梯轿箱
1)每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。
2)每日清拖 1 次轿厢地面。
3)不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理 1 次；石材装饰的 电梯轿厢，每季度养护 1 次。每日巡视保洁 2 次电梯轿箱。
5.2.3天台、屋面
1)每季度清扫 1 次天台、屋面；雨季期间，每 2 月清扫 1 次天 台、屋面。
2)每月巡查 1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。
5.2.4楼外道路及设施
1)每日清扫 1 次、巡视保洁 2 次楼外道路。
2)每月清洁 1 次楼外公共照明及共用设施；每季度清洁 1 次雨 蓬、门头等。
5.2.5水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁 2 次水面；每
年清洁 2 次水池池底。
5.2.6有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投 药位置有明显标志。
5.2.7雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日 10：00 前清扫干净。
工作检查和记录 5.3
5.3.1每日检查 1 次清洁质量，做好记录。
5.3.2每季度全面检查 1 次清洁质量，做好记录。
5.3.3清洁档案齐全。
6.公共秩序维护
6.1主要出入口有专人 24 小时值守。
6.2制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至 22：00 巡视 2 次、22：00 至次日 6：00 巡视 1 次。
6.3巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
6.4机动车辆凭证出入。
6.5安防控制室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录，应留存 30 日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。
6.6对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6.7每年进行 2 次专项应急预案演习，做好记录。
6.8备勤人员 24 小时待岗。
6.9记录与档案
6.9.1各项工作记录完整有效。
6.9.2档案齐全。
7.装饰装修管理
7.1建立装饰装修管理服务制度。
7.2建立装饰装修管理档案。
7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企 业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修 工程中的禁止行为和注意事项。
7.4装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有 违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及 业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
7.5装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当 事人按照约定处理。
7.6 委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在 2 日内清运。
现变更为： 参照北京市住宅物业服务一级标准
1.基本要求
1.1 客户服务场所
1.1.1设置客户服务场所，配置基本办公设备。
1.1.2公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，物业服 务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约 服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。
1.1.3客户服务场所工作时间，工作日不少于 8 小时，其他时间设置值 班人员。
1.1.4设置并公示 24 小时服务电话。
1.2 人员
1.2.1从业人员按照相关规定取得职业资格证书。
1.2.2从业人员佩戴标志。
1.2.3配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。
1.2.4项目负责人具有 2 年以上物业服务企业或相关企业管理工作经 历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。
1.3 制度
1.3.1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养 护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。
1.3.2建立突发公共事件的应急预案。
1.3.3建立物业服务工作记录。
1.4 档案
1.4.1建立物业管理档案。
1.4.2配备档案管理人员。
1.5 标志
设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。
客户服务 1.6
1.6.1每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。
1.6.2涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入 口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。
1.6.3对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻 并报告相关行政主管部门。
1.6.4水、电急修 20 分钟内，其它报修按双方约定时间到达现场；由专 项服务企业负责的设备设施应在 30 分钟内告知。
1.6.5业主或使用人提出的意见，建议、投诉在 3 个工作日内回复。 1.6.6每年公开征集 1 次物业服务意见，公示整改情况。
1.6.7配合相关部门进行公益性宣传。
1.6.8按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。
1.7 专项服务委托管理
1.7.1签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。
1.7.2专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应 持有相应的职业资格证书。
1.7.3专项服务企业人员佩戴标志。
1.7.4对专项服务进行监督及评价。
2.共用部位及共用设施设备运行、维修养护
2.1 综合管理
2.1.1建立房屋及共用设施设备的基础档案。
2.1.2运行、检查、维修养护记录应每月归档。
2.1.3组织实施房屋使用安全情况评估检查。
2.1.4共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并 按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现
的问题，应即时组织修复。
2.1.5每年第四季度制定下一年度维修养护计划。
2.1.6特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。
2.1.7雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并落实防 范措施。
2.1.8设备机房
1)每月清洁 1次，室内无杂物。
2)设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。
3)在明显易取位置配备消防器材，确保完好有效。
4)设施设备标志、标牌齐全。
5)张贴或悬挂相关制度、证书。
2.2 共用部位
2.2.1房屋结构
每半年检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等 现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴 定结果组织修缮。
2.2.2建筑部件
1)每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室 外机支撑构件等。
2)每季度巡查 1次共用部位的门、窗、玻璃等。
3)每年检查 1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散 水等。
4)每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。
2.2.3附属构筑物
1） 每季度巡查 1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠 等。
2）每半年检查 1次雨、污水管井等。
3）每季度巡查 1次大门、围墙、围栏等。
4）每季度巡查 1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5） 每年检测 1次防雷装置。
空调系统 2.3
2.3.1运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处 理等设施设备进行系统性检查。
2.3.2运行期间每日巡视 1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。 2.3.3每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体、风 机盘管滤网等。
2.4 二次供水设施
2.4.1按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。
2.4.2每日巡视 1 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。
2.4.3每半年切换 1 次备用水泵。
2.4.4每年检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次 水泵。
2.4.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管 道进行防冻处理。
2.4.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管 口、透气口应安装金属防护网并保持完好。
2.5 排水系统
2.5.1排水设施 每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。
2.5.2污水泵 汛期每日巡视 1 次，平时每月巡视 1 次，检查设备运行状 态；每月进行 1 次手动启动测试；每年养护 1 次。
2.5.3化粪池 每半年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。
2.6 照明和电气设备
2.6.1楼内照明 每周巡视 1 次，一般故障 1 日内修复；复杂故障 1 周内 修复。
2.6.2楼外照明 每 2 周巡视 1 次，一般故障 3 日内修复；复杂故障 2 周 内修复。
2.6.3应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。
2.6.4低压柜 每周巡视 2 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内容包 括紧固、检测、清扫。
2.6.5低压配电箱和线路 每季度巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，
养护内容包括紧固、检测、清扫。
2.6.6控制柜 每季度巡视 1 次设备运行状况；每年养护 1 次，养护内 容包括紧固、检测、调试、清扫。
2.6.7发电机 每季度试运行 1 次，保证运行正常。
2.6.8配电室、楼层配电间 防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好。
2.7 安全防范系统
2.7.1报警控制管理主机：每日巡查 1 次，检查设备运行状态；每月表 面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。
2.7.2对讲门口机：每季度检查 1 次按键、显示屏等；每季度表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。
2.7.3网络控制箱：每年检查 1 次外观、接线；每年表面清洁 1 次；每 年内部除尘 1 次。
2.7.4红外对射探测器：每年检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。
2.7.5图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能；每月表面清 洁 1 次；每年内部除尘 1 次。
2.7.6摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调校；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内部除 尘 1 次。
2.7.7解码器：每年检查 1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每年 表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。
2.7.8云台：每年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每年表面清 洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。
2.7.9巡更点：每半年检查 1 次外观，发现故障隐患，即时排除；每半 年表面清洁 1 次；每日存储巡更记录。
2.7.10读卡器：每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。
2.7.11电磁锁门锁：每季度检查 1 次吸力、外观、接线。
2.7.12出门按钮：每季度检查 1 次开锁功能、接线。
电梯 2.8
2.8.1电梯在投入使用前或者投入使用后 30 日内，应向相关行政主管 部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。
2.8.2在电梯安全检验合格有效期届满前 1 个月，应向电梯检验检测机 构提出定期检验申请。
2.8.3日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全 附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年 进行校验、检修。
2.8.4应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合 同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项 服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。
2.8.5配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备 安全培训，保证其具备必要的安全知识。
2.8.6制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事 件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政 主管部门报告。物业服务人员应在 15 分钟内到达现场，专业维 修人员应在 30 分钟内到达现场。
2.9 水景
2.9.1启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。 2.9.2使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，每季度检查 1 次防漏电设施。
2.9.3设置必要的安全警示标志。
2.9.4水质符合卫生要求。
3.消防安全防范
3.1 综合管理
3.1.1建立、落实消防安全责任制，明确各级岗位的消防安全职责。 3.1.2成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本 知识和技能；每年组织 1 次有员工、业主或使用人参加的消防演 练。
3.1.3设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 1 次消防安全培训。
3.1.4每日防火巡查 1 次，每月防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次 建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设 施、器材符合消防安全要求。
3.1.5发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即 纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。
3.1.6消防控制室设专人 24 小时值班，每班 2 人，及时处理各类报警、故障信息。
3.1.7发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配 合公安机关消防机构工作。
3.2 消防设施设备维修养护
3.2.1火灾自动报警系统
1)火灾报警控制器、联动控制设备每日巡查 1 次设备运行情况，保证 24 小时连续正常运行；每月检查测试 1 次报警控制器、联 动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内 部除尘 1 次。
2)火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试 1 次火 灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；探 测器投入运行 2 年后，每隔 3 年由专业清洗单位清洗 1 次。
3)备用电源每月检测切换 1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电 池充放电试验 1 次。
3.2.2消防广播系统：每月检查测试 1 次消防专用电话、重要场所的对 讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强 制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘 1 次；每 2 年机柜 内的设备内部除尘 1 次。
3.2.3防排烟系统：每月检查测试 1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护 1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟 阀等。
3.2.4防火分隔设施：每月抽查测试 1 次防火门的启闭功能、防火卷帘 的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防 火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充 1 次润滑油，电控 箱内部除尘 1 次；每年检查维护 1 次防火门附件，在门的转动部
位补充 1 次润滑油。
3.2.5水灭火系统：消防泵、喷淋泵每月盘车 1 次，每半年检查 1 次润 滑情况；每年养护 1 次室内、外消火栓。
3.2.6应急照明、疏散指示标志：每月测试切断正常供电 1 次，测量 1 次照度和供电时间。
3.2.7消防电梯：每月检查测试 1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内 消防电话。
3.2.8灭火器：每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。
4.绿化养护
4.1 基本要求
4.1.1乔木
植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。
4.1.2灌木
植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。
4.1.3绿篱和色块
植株保存率高于 85%，年成活率高于 85%。
4.1.4地被和花坛植物
花坛植物死亡率低于 15%。
4.1.5草坪
保证基本成活。
4.2 绿化养护内容
4.2.1灌溉
根据天气、土壤和植物生长状况合理灌溉，不出现严重旱涝现象。一般植物在萌芽前、春季干旱期间、入冬前浇水 1 次。
4.2.2施肥
根据植物生长情况施肥，一般乔木每 3 年至 4 年施肥 1 次；灌木每 1 年至 2 年施肥 1 次；地被和草坪植物每年开春后施肥 1 次；花坛植物 根据生长情况进行追肥；生长不良的植物适当增加施肥频次。
4.2.3病虫害防治
植物生长季每月检查 1 次病虫害发生情况并进行防治，不出现严重
病虫害现象。
4.2.4整形修剪
一般乔木每 3 年修剪 1 次；灌木每 2 年修剪 1 次；绿篱和色块每年 生长季节或萌芽前、入冬后修剪 1 次；冷季型草坪生长季节每月修剪 1 次，全年至少修剪 5 次。
4.2.5除草
每年全面除草 1 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积 不超过总绿地面积的 30%。
4.2.6垃圾处理
绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理 1 次。
4.3 工作检查
生长季节每月检查 1 次植物生长情况。
5.环境卫生
5.1 生活垃圾的收集、清运
5.1.1按有关规定和标准实行垃圾分类。
5.1.2配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。
5.1.3每月至少清洗 1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每 5 日喷洒 1 次杀虫药。
5.1.4每日清运 1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。
5.2 物业共用部分清洁
5.2.1楼内
1)大堂、一层候梯厅 每日清扫 1 次、每周清拖 1 次大堂、一层候 梯厅地面每月擦拭 1 次信报箱、大堂玻璃。
2)楼道、楼梯 每周清扫 1 次、每季度清拖 1 次楼道、楼梯地面。
每季度擦拭 1 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指 示牌等共用设施。
5.2.2电梯轿箱
1)每日擦拭 1 次电梯轿厢门、面板。
2)每日清拖 1 次轿厢地面。
5.2.3天台、屋面
雨季前清扫 1 次天台、屋面。
5.2.4楼外道路及设施
每日清扫 1 次楼外道路。
5.2.5水景
根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每周清洁 1 次水面；每年清洁 2 次水池池底。
5.2.6有害生物预防和控制
配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投 药位置有明显标志。
5.2.7雨雪天气清洁
雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。
5.3 工作检查和记录 1 每日检查
每日抽查 1 次清洁质量，做好记录。
6.公共秩序维护
6.1主要出入口有人值守。
6.2制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至 22：00 巡视 1 次、22：00 至次日 6：00 巡视 1 次。
6.3巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。
6.4机动车辆凭证出入。
6.5安防控制室设专人 24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存 30 日 备查。
6.6对违法行为立即报警，协助相关部门处理。
6.7记录与档案
6.7.1各项工作记录完整有效。
6.7.2档案齐全。
7.装饰装修管理
7.1建立装饰装修管理服务制度。
7.2建立装饰装修管理档案。
7.3受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企 业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修 工程中的禁止行为和注意事项。
7.4装饰装修期间每日巡查 1 次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有 违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及 业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。
7.5装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当 事人按照约定处理。
7.6委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在 2 日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方 式，在 2 日内清运。
3.原招标文件第 34 页：第六部分评审办法和标准，二、评分标准
| 2 | 技术部分 （80 分） | 4、管理、培训制度与采购制度（项目管理机构设置 明确，工作职责划分清晰；管理制度完善且有可操作 性；制定定期的培训计划，确保服务内容和水平符合 北京市住宅服务三级标准；明确列明各种事项的责任 方及处理方案评价为优得 5 分，较优得 3-4 分，一般 得 0-2 分。） | 5 分 |
现变更为：
| 2 | 技术部分 （80 分） | 4、管理、培训制度与采购制度（项目管理机构设置 明确，工作职责划分清晰；管理制度完善且有可操作 性；制定定期的培训计划，确保服务内容和水平符合 北京市住宅服务一级标准；明确列明各种事项的责任 方及处理方案评价为优得 5 分，较优得 3-4 分，一般 得 0-2 分。） | 5 分 |
招标文件其它内容无更改。
本公告为招标文件的组成部分，对各投标人具有约束力。
青宇（北京）国际招标有限公司
2024 年 2 月 18 日
微信扫码关注
