福田区老干部活动中心物业管理服务采购需求公示
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| 项目名称 | 省份 | ||
| 业主单位 |
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业主类型 | |
| 总投资 | 建设年限 | ||
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| 审批机关 | 审批事项 | ||
| 审批代码 | 批准文号 | ||
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| 建设内容 | |||
*项目名称
福田区老干部活动中心物业管理服务采购
*采购人名称
福田区老干部活动中心
*采购方式
公开招标
计划立项批文号
无
*资金来源
财政拨款
*财政预算限额（元）
1登录即可免费查看.58元/月（备注：本项目计划资金245043.16元为2015年度11、12两个月的财政资金，项目服务期限为36个月）
项目背景
福田区老干部活动中心于1994年9月开始动工，2000年9月起对离退休老干部全面开放，至今已为老干部服务十五年，它是党和政府联系和凝聚老同志的重要桥梁和纽带，是深圳市老同志学习、娱乐的场所。中心设有乒乓球室、桌球室、羽毛球馆、健身房、棋牌室、舞厅、报告厅等活动室，有书画、电脑、钢琴、古筝、音乐、舞蹈等课室，集教、学、乐于一身，是一个充满着关爱气息的文化社区。中心主要服务对象为离退休老同志，他们阅历深，知识和生活经验丰富。要求物业管理综合水平高，要求管理服务人员有较强责任心和服务意识，工作耐心、细致、热情、得体，尊重老同志。中心管理服务内容涵盖安全、设备设施、环境、教学、文体活动等多个业务板块。在管理服务过程中，对服务单位内部运作的一体化、业主与服务单位的一体化整合要求较高。中心占地面积较大，供老同志活动的场所较多，每天出入大院的人流车流量较大，加上服务对象群体的特殊性，对管理服务工作的安全性等要求较高。为更好地服务老同志，实现后勤服务社会化，现将物业管理、卫生保洁、电梯保养、消防保养、空调维修、保安值勤、楼层服务、绿化餐厨、水电维修等多个项目职能整合一起，根据《福田区人民政府关于印发<福田区关于完善政府采购机制的实施意见>的通知》（福府办字[2014]15号）等文件精神，开展物业管理服务采购工作。
项目前期设计、规划论证单位
无
投标人资质要求
1）投标人必须是在中华人民共和国境内注册，并具有独立法人资格；
2）投标人必须是在深圳市政府采购中心注册的政府采购供应商；
3）投标人须具有物业管理行业主管部门核发的有效的国家三级或三级以上物业管理资质；
4）本项目不接受联合体投标，不允许分包；
5）参与政府采购项目投标的投标人近三年内（自2012年9月1日起）无行贿犯罪记录。（根据深府购[2014]16号，由深圳市政府采购中心定期向深圳市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料。）。
需求内容
*1、报价要求（明确分项报价要求）:
按预算控制金额1登录即可免费查看.58元/月。（备注：本项目服务期为36个月）
*2、付款方式:
每月5日为上月管理服务费结算日，结算前进行月度考核（考核办法另行制定），考核合格凭中标管理方提供完税发票，由甲方签署付款凭证,办理付款手续。
*3、履约保证金:
中标企业向采购单位交纳5万元物业管理履约保证金，如未完成合同规定的各项管理目标，采购单位有权要求限期解决；逾期未解决的，采购单位有权没收5万元履约保证金。
*4、违约责任:
中标单位如未完成合同规定的各项管理目标，采购单位有权要求限期解决；逾期未解决的，采购单位有权没收5万元履约保证金。同时，按照合同违约条款，中标单位向采购单位支付合同价款20%的违约金；给采购单位造成损失的，中标单位应承担相应赔偿责任，并向采购单位支付合同价款20%违约金。如出现连续三个月扣除承包金额40%以上，或者产生社会恶劣影响的，或者出现重大安全、消防事故的，采购单位有权单方终止承包合同。
*5、服务质量监督和项目验收要求:
按中华人民共和国的行业验收规范和评定标准验收，质量等级要求达到合格或更高。
具体技术要求
（一）管理标准
（1）物业管理标准参照《全国物业管理示范小区评分标准》和《全国物业管理示范大厦评分标准》（90分以上）以及招标文件、委托管理合同有关规定。在合同期内达到深圳市级物业管理优秀大厦标准。（2）中标人应全力推行ISO9000 质量管理和质量标准体系，优质服务，优化物业管理，使采购人对物业管理服务的满意率达95%以上。（3）执行《深圳市物业管理考评评比（写字楼）》标准达90%以上。（4）制定物业管理发展规划，有计划、有检查、甲方满意率95%以上。（5）参照《全国物业管理示范小区》管理标准及有关规定实施服务。（6）利用现代化物业管理手段。
（二）管理目标
（1）规范福田区老干部活动中心公共区域机电设备、清洁卫生的管理，使其环境整洁、卫生，保持机电设备良好状态，确保中心各项设施发挥正常功能，为物业内的离退休老干部和工作人员创造一个良好的工作与活动环境。（2）各项工作规程符合物业管理ISO9001:2008标准质量管理体系，通过严格规范的管理，创造一个安全、宁静、整洁、优雅的环境。（3）结合自身管理服务水平，投标人要具体承诺物业管理各项目具体要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率，治安案件发生率，车辆被盗率，设备完好率，火灾发生率，维修及时率，用户投诉率，物业使用人对物业管理的满意率。（4）全年无重大安全事故发生，无人为责任设备事故发生。（5）有效投诉处理率达100%。（6）房屋及公共配套设备、特种设备完好率98%以上，无重大事故。（7）环境卫生、消杀达标率为95%。（8）随时抽查，公共配套设施、设备完好率达99 %以上，清洁达标率98%。（9）室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。（10）消防管理符合政府的有关要求，年检完好率100%，无事故。（11）所有维修项目反映和处理及时率达到100%（小修项目不超过2 小时组织有效维修）。（10）服务处所内治安案件发案率为零，无任何重大事故发生。
（三）管理具体要求
1、规章制度管理
（1）福田区老干部活动中心（包含金秋老年大学）是集老同志活动、学习、行政办公、停车场设施于一体的大型现代化公共建筑，对安全性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高档次。
（2）中标人对物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告甲方，甲方有审核权。
（3）中标人对所录用人员要严格政审，新录入人员一律纳入辖区派出所ICAI信息采集范围，保证录用人员没有刑事犯罪记录，并报甲方备案。保洁绿化等项目，要及时补充缺岗人员，缺岗人员须在七个工作日内补充，超过七个工作日未补充人员，甲方有权扣除相应费用。中标人要保证带班班长等中层领导的稳定性，不得经常更换。甲方对所有人员的日常在岗情况、工作责任等有权进行核查，核查结果将作为物业服务费结算依据之一。
（4）甲方对一些重要岗位的设置、人员录用和重要管理决策有直接参与权与审批权。中标人现场工作人员名单须报甲方审查备案，未经甲方许可，现场工作人员任何时候不得缺岗。
（5）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，甲方对中标人的人员有直接指挥权。
（6）中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。中标人要对各岗位工作人员进行业务培训，尤其要对全体工作人员定期进行消防培训（每季度一次）。
（7）中标人在做好工作的同时，有责任向甲方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
（8）中标单位每季度公布物业管理的财务状况，向甲方提交完整的财务收支报表。
（9）中标人在物业服务方案中，要有节能具体措施，在保证物业正常使用、不降低物业服务标准的前提下，中标人通过采取行为节能管理的节电、节水措施，降低用电量和用水量。在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、用水处张贴节能标识。每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对中央空调、公共区域照明等用电部位采取重点节能措施，切实减少用电量。
（10）中标人不得擅自改动物业管理范围内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报甲方审核、批准后实施。
（11）中标人应购买公共责任保险。
（12）中标人在物业服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，甲方有权按项目扣除相应费用及中止合同。
（13）各物业原中标人如在此轮招标中不中标，有义务确保与新中标人完成相关物业服务工作的交接。交接时间为一个月。交接当月，物业服务费用按新中标价以实际服务天数分别核算。
2、公共安全（秩序维护、消防）管理
（1）秩序维护人员熟悉本物业情况及周边环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定。
（2）秩序维护人员的素质要求：身高1.68米以上、品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、讲普通话、具有高中以上文化程度、无犯罪记录。
（3）做好本物业及周边环境内安全防范措施，日常秩序井然有序，财产不受损失，责任区内火灾发生率为零；人身安全不受侵犯，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；要有科学高效的突发事件（设备、消防、供电、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）的应急措施和解决方案。
（4）中标人应采用固定岗和流动巡逻相结合制度对以下重要区域、岗位实行24小时值班：福田区老干部活动中心大院门岗出入口和机动巡查（消防控制室、配电房、水泵房、各楼层等重要区域）。大门岗、办公楼大堂及消防控制中心都24小时值班，制止社会不法分子进入大院，确保办公大楼不受外界和社会不法分子侵犯。
（5）建立并严格执行来访人员询问登记制度，并根据甲方要求对出入老干部活动中心的物品、人员车辆进行检查。
（6）对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，防止事态进一步恶化，保护现场，并报告甲方主管领导，必要时及时报警。
（7）依照消防法律法规的规定，中标人要履行管辖物业区域内消防安全管理责任，并与甲方签订消
防安全责任书；物业区域内消防设施维修保养检查测试项目，分包给具有消防设施工程专业承包资质的消防维保公司，并与其签订合同书，明确双方在消防设施日常维护、保养、操作、值班、检查、维修测试方面的责任及分工。签订的合同书须报送甲方和辖区消防监管部门备案。
（8）中标人应提供本公司消防、电梯、安防系统、空调维护资质证书（若涉及专业分包则需提供与分包方签订的分包意向书、分包方的资质及分包方企业介绍；中标人进场前须签订有效分包合同并报甲方备案）。消防设备、设施齐全，完好无损，可随时起用，发现问题应立即处理和完善，确保消防系统随时起用，属甲方范围内问题应及时向甲方主管领导汇报，保证消防通道畅通。
（9）专业消防维保企业资质应是消防设施工程专业承包二级及以上资质。①具备独立法人资格的企业实体。②具备公安消防部门签发的《消防工程施工许可证》。③有相应的、合乎标准的检测设备仪表。④有相应的中、高级专业技术人员。⑤提供近年来消防设施维保业绩文本。⑥应附有关资料扫描件，原件备查。
（10）负责本物业规划红线内的消防安全。指派消防安全责任人，所有秩序维护队员同时也是义务消防员，并接受定期消防培训。
（11）负责秩序维护人员的服装费、包括购置对讲机在内的所有安全器材费用、秩序维护员管理费、培训费等。
（12）中标人要按照《深圳经济特区控制吸烟条例》做好现场管理工作。
（13）物业服务区域举办的大型活动，中标人要协助车辆及人员的引导并负责现场的清洁、水电保障值班工作。
3、交通安全（车辆、停车场）管理
（1）机动车（停车场）管理制度完善，管理责任明确，确保交通畅通，防止交通事件发生。
（2）负责老干部活动中心工作人员的非机动车的保管、停放，管理有序，做到规范化、整齐、分类、安全。
（3）各类会议、接待及活动的交通高峰期，有专人加强车辆管理和引导，确保车辆安全及交通畅通。
4、环境卫生管理
（1）清洁工要求：文明礼貌，衣着整洁，爱护公物，服务意识强。
（2）楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路、卫生间等所有公共区域及办公室内的清洁卫生。
（3）清洁标准及要求：（见下表）。
（4）按工作程序对范围内场所进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化全天候、全方位保洁、特别对卫生间等难点做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。一切公共场所整洁干净、无垃圾、无乱张贴乱画。
（5）垃圾桶干净无味，负责垃圾的收集、清运，垃圾实行袋装化，日产日清，防止二次污染，定期进行卫生消毒。
（6）负责污水排放畅通，定期检查化粪池及疏通费用。
（7）负责承担清洁卫生中所需的器材器械以及消杀材料、清洁用品（如消毒水、洁厕灵、垃圾袋等）等所需费用。洗手间耗材由甲方负责采购，如卫生丸、洗手液、纸巾等。
（8）做好其它与清洁卫生有关的事项。
5、绿化管理
（1）根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。
（2）落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，公共绿地及时补种，无土地裸露。
（3）绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。
（4）公共区域和会议室摆放花木叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。
（5）中标方负责所有种植植物的日常维护（含枯死植被、花卉、树木），无裸露土地；负责公共区域、会议室等区域植物及花卉的摆放和维护（特殊摆花及绿化工程改造按一事一审制实施）。做好其它与清洁。
绿化具体项目及内容表
6、建筑物日常维护管理
（1）建筑物外观、各种指示标识完好清洁。确保物业房屋、门窗的完好和正常使用。
（2）建筑物及附属设施按计划维修维护，建立维修回访制度且记录完整。
（3）每期第四季向甲方提交建筑物维修养护计划。
（4）物业零修、急修反馈及时率98%以上，维修合格率100%。
建筑物日常维修养护具体项目及内容表
6、设施设备使用、维护的管理
（1）供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供电管线及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。大型活动时提供供电接口，并派专人值守保障供电。每月抄集并向甲方报送电表行度，确保数据准确;每年一次委托专业外维单位保养、检查、检测高压设备。每半月清洁柴油发电机机身、地面及其它设施一次；试运行柴油发电机组,时间每次10～20分钟；观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率,并记录数据；检查柴油机及机油的油位、水位、燃油量、皮带；根据使用柴油、冷却水的用量及皮带的磨损程度及时补加和更换；检查蓄电池，测量输出电压；检查电解液，根据情况决定是否充加电解液。及时更换无法使用的蓄电池。每半年，如发电机实际运行时间未达到250小时，需检查机油的油质及滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器，视实际情况确定是否需要更换；如发电机运行时间累计达到250小时，需清洗水箱、更换机油、机油滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器。每年度检查发电机皮带张紧轮、水泵后部张紧轮、机油的油质，视实际情况确定是否需调整气门及喷油嘴，检测对地绝缘电阻，并除尘、更换机油。每一服务合同期内，如实际运行时间未达到4500小时，检查或更换风扇、水泵皮带轮轴承、水泵后部张紧轮，视实际情况确定是否需清洗并校准喷油嘴；如发电机运行时间累计达到4500小时，清洗并校准喷油嘴。
（2）弱电系统（含楼宇自控系统、门禁系统、安全防范系统、停车场系统、音频系统等）：必须由具有系统集成三级以上（含三级）或建筑智能化三级资质的维保商提供专业分包维保服务，定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24 小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%。强制附加实行弱电设备维护保养专业分包服务并签订保密协议的要求。具体维保内容：①门禁系统：每日检查各种锁具、控制器、读卡器运行是否正常。②安全防范系统：每日检查硬盘录象机（矩阵）运行情况，系统（OS）运行是否正常及病毒查杀工作，外接设备是否运行正常。每日检查摄像机运行情况，枪机、半球摄象机图象清晰度是否清晰，红外摄象机LED灯是否有坏点，各图象位置和标号是否正确。每日检查周界安防系统控制主机运行情况，红外对射设备的运行情况，各种通讯模块和网络通讯的运行情况。每周做好数据定期备份。③其他系统：每日检查服务器和监控计算机运行情况。每月检查各类网络通讯情况、保证线路走线规范、标识清晰。
（4）消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防各系统运转正常，相关设施完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。每半年至少举行一次消防演练；对消防设施每月进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录由维保单位、中标人和甲方消防安全责任人签字并加盖公章后，报辖区消防监督管理部门备案。维保要求：检查时发现问题或接到甲方通知系统异常时，应及时到现场检查处理。设备或者线路变更应该及时通知甲方管理人员。维保方应该与甲方管理人员密切配合、协助甲方做好日常检查工作。
（5）电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
（6）空调系统：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。
（7）照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。
（8）给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，每年至少清洗生活水池两次，并提供水质检验报告，保证水质符合国家标准。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%；每月抄集水表行度，确保数据准确。
（9）直饮水系统：做好日常保养工作，确保制水设备正常运行；每年会同甲方委托卫生防疫部门对直饮水质进行两次检测。
（10）要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设施设备进行日常和定期的维修、养护，负责电梯的年检及费用。
（11）要定期专人负责日常运行管理并对专业公司进行监管、跟进，做好与其它专业公司的协调工作，明确分工及责任，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故的发生。尤其对消防设施、设备，物业管理人员应做到人人懂消防知识，个个会基本操作，杜绝火灾事故，要做好巡视检查工作，制止破坏消防设施现象发生。
（12）除其他专业公司承包或由业主方自行养护、维修的设施、设备外，其余共用设施、设备：包括门窗系列；照明系统、生活用水加压给水设备、地下室消防加压给水设备、绿化喷灌设备、各种给水管道、阀门等；室内外排污、排雨水管道维护，地下管网、沙井、雨水井、污水井、热水器等的维护；安防监控设备，电梯、消防系统等各种设备由中标方进行管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报甲方协调处理。
（13）要有紧急处理停水、停电方案和措施。
（14）须自配管理用工具。
（15）须制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核。
设备设施具体项目及内容表
7、房屋与共用设施、场地的维修和管理
（1）建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）。
（2）室外排污、排雨水管道维护，地下管网。
（3）本物业红线范围内的市政设施、沙井、雨水井、污水井等。
（4）供水、供电设施。要求：公共设施配套完好，无随意改变用途；设施设备运行，使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患；排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丢失。供水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。供电设备运行正常，路灯、楼道灯、活动中心外夜景灯等公共照明设备完好。
（5）楼宇建筑本体及共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。要求：楼宇建筑外观完好整洁，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（6）对老干部活动中心内的二次装修及施工进行监督管理。
8、食堂区域物业服务管理
（1）用餐厅的日常清洁保洁、水电终端、地面、墙（体）面、天花、灯具、门锁、餐厅隔油池等维修养护，以及照明系统、排风（烟）系统、消防系统、供排水及污水处理系统等设备设施的维修养护。
（2）及时清运收集好的厨余垃圾。
9、客服管理
（1）接受采购单位的报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等，并及时报送处理。
（2）负责各项会议、接待等工作。
（3）老龄大学教学服务工作。
（4）老同志文体活动服务工作。
（5）其他临时性工作。
10、文体教学活动管理
为老同志的文体活动和老年大学日常教学活动提供服务，包括但不限于以下：
（1）为老同志文体活动提供服务和管理活动器械器材。
（2）7：50-8：30礼仪站岗。负责各活动室门、灯、空调、电源开关等，检查环境清洁情况；做好活动人员相关情况登记，协助中心工作人员查验活动证；协助突发情况的处理，文体活动结束后，检查是否有老同志遗留物品，清点器材是否有损坏或丢失。
（3）客服人员不能擅自离岗，未经批准不得使用活动器材、场地。
（4）每天擦桌球台边沿和球杆，每月覆盖清洗一次桌球台、桌球和麻将牌。
（5）舞厅有活动时，协助舞台布置、现场音响设备、灯光等调试，并维护现场次序，处理突发情况。
（6）老干中心举行文体比赛时，按需求布置场地，协助报名、记分，并维护现场次序，处理突发情况。
（7）多媒体教室电脑的日常维护。
（8）课前按时打开教室门、灯、空调、多媒体教学设备，将桌椅摆放整齐，备好教具和教师饮用水；课后及时关闭门、灯、空调、多媒体教学设备，检查是否有遗留物品，如有则做好记录、保管、招领。
（9）各类教学设备的日常维护及维修保养工作。
（10）配合做好招生报名、开学典礼、毕业典礼、汇报演出等大型教学教务活动的前期准备、现场服务和事后收尾工作。
（11）协助做好证件、教材、教具的发放、登记等工作。
（12）协助张贴布置各楼层公告栏、学习园地；协助做好各类展览的布展工作。
（13）其他临时性工作。
11、物业管理档案资料管理
（1）建立物业管理档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便。
（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记及报修回访制度。
商务需求
一、招标项目概况
（一）项目名称：福田区老干部活动中心物业管理服务采购项目
（二）项目地址：福田区新沙路66号。
（三）项目规模：老干部活动中心总占地面积6344平方米，总建筑面积15258平方米。红线范围内有门球场1个，中心大楼1座（地上8层，地下1层），含办公室、会议室、活动室、教室、客房、地上和地下停车场（其中地上停车位18个，地下停车位22个）等。一楼设大堂、餐厅、多功能接待厅等，共1749平方米；二楼为乒乓球馆，容放20张乒乓球台，共1898平方米；三楼设多功能厅、台球室、棋牌室、飞镖室等，共1798平方米；四楼设羽毛球馆、健身房、声乐教师等，约1885平方米；五楼设老干部大学教室、书画教室、展厅、电脑教室、会议室、区老体协办公室、区老年协会办公室等，共1550平方米；六楼设仓库，共1543平方米；七楼为中心及区离退休办、关工委办公室、劳务人员宿舍等，共1543平方米；八楼原为福源招待所，共1543平方米，已在2011年8月29日办理营业注销，取消对外经营，收回中心管理，用于接待及活动；地下室含有停车场和供电、消防、供水等设备用房，共1749平方米。
（四）项目特征及概述：
福田区老干部活动中心于1994年9月开始动工，2000年9月起对离退休老干部全面开放，至今
已为老干部服务十五年，它是党和政府联系和凝聚老同志的重要桥梁和纽带，是深圳市老同志学习、娱乐的场所。中心设有乒乓球室、桌球室、羽毛球馆、健身房、棋牌室、舞厅、报告厅等活动室，有书画、电脑、钢琴、古筝、音乐、舞蹈等课室，集教、学、乐于一身，是一个充满着关爱气息的文化社区。现每天到中心参加上课活动学习的老干部近300人次。
中心主要服务对象为离退休老同志，他们阅历深，知识和生活经验丰富。要求物业管理综合水平高，要求管理服务人员有较强责任心和服务意识，工作耐心、细致、热情、得体，尊重老同志。中心管理服务内容涵盖安全、设备设施、环境、教学、文体活动等多个业务板块。在管理服务过程中，对服务单位内部运作的一体化、业主与服务单位的一体化整合要求较高。中心占地面积较大，供老同志活动的场所较多，每天出入大院的人流车流量较大，加上服务对象群体的特殊性，对管理服务工作的安全性等要求较高。
（五）项目其他公用设施、设备：
（1）中心大楼电梯2台；
（2）中心大楼供配电系统、消防系统、弱电系统、给排水设备、照明系统等。
二、项目所依据及参考的标准
依据国家法律法规、《全国物业管理示范小区》及《深圳经济特区物业管理条例》等。
三、项目采购范围
（一）房屋建筑本体、公共部分的维护、管理。
（二）公共配套设施、设备的维护、运行管理。
物业管理范围内的所有机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调、电梯、人防等各专业的整个系统）和其他设备（含办公设备、体育器材设备、教室设备、直饮水设备、照明设备等）的运行管理、日常保养、定期维护、故障维修。
（三）红线范围内的日常清洁、消杀及生活垃圾收集清运。
1、红线范围内场地、道路的清洁卫生。2、房屋建筑本体的养护管理。3、食堂灶台抽风、抽油烟设施、各类炊具等清洁消毒，防尘、防蝇、防鼠、防蟑螂工作以及内外墙的清洁卫生。4、消防楼梯的清洁卫生。5、红线范围内每周两次定期消杀。6、日常生活垃圾及装修垃圾的收集和外运。7、整栋大楼外墙每年至少清洗一次，内墙定期保养，墙面有污时及时粉刷。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、白蚁防治、给水卫生，办公桌椅、电脑设备的保洁等。
（四）红线范围内的日常清洁、消杀及生活垃圾收集清运。
1、红线范围内大楼外围区域公共绿化、园林景观的养护和管理，包括维护、保养、剪枝施肥、浇水、补苗、杀虫等。2、办公室及部分室内、一楼大堂、公共走道、会议室花木的摆放、养护及更换。3、节假日、迎宾摆花及管理。
（五）24小时秩序护卫及公共秩序维护管理。
1、24小时保安护卫和安防值班及公共秩序管理：（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。（2）门卫的保安根据要求对出入大院的人员、物品进行核查登记；（3）保安员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（4）中心交通、车辆进出控制和来访核实登记，院内交通、车辆行驶和停泊管理（不收取停车费）。（5）院内（大楼）巡逻等公共秩序维护。（6）防火防盗防漏电安全及消防设施的日常巡视检查。
2、协助老干部活动中心做好各类会议、文娱（体育）活动和比赛、外来接待等组织服务以及安保工作。
3、金秋老年大学教学及老同志日常活动的服务、安保工作。
（六）其他服务与事项。
1、按照甲方要求完成临时性勤杂工作。
2、每天信件、报刊杂志收发管理。
3、物业档案资料管理。
4、中标人在投标文件中承诺的其他事项。
5、法律、法规和物业管理委托合同中规定的其他物业管理服务。
6、如果有需要临时增加人手，需满足用人单位要求。
7、其他临时性工作。
四、项目的服务期限
1、本项目承包服务期为三年，合同一年一签；
2、第一年合同期满前两个月，采购方将对中标方总体服务质量进行考核，考核结果达到优秀的，可续签第二年服务合同以此类推至第三年。原则上三年服务期内每月物业服务费金额不做任何调整，若深圳市最低工资标准调整幅度过大，造成中标方人工成本增长幅度较大时，中标方可向采购方书面说明。采购方将根据实际情况酌情考虑是否向区财政局申请调整每月物业管理服务费，每月物业管理服务费的结算金额始终以区财政局落实的资金为准。续签合同生效以区财政局资金落实为前提。
五、组织实施要求
投标人应根据本项目的特点，总结经验，制定出详细的管理服务方案。（格式自定，包含以下内容）：
（1）物业管理服务的总体设想及规划。
（2）管理方式和工作计划
（3）人员的配备、培训与管理
（4）制度和档案的建立与管理
（5）房屋及公用设施管理
（6）机电设施设备管理
（7）保安与车辆管理。
（8）清洁卫生与绿化养护管理。
（9）招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料。
六、项目人员安排要求
管理服务人员不得少于下述人数（采购项目整体管理服务人员配置）：项目行政主管人员1人（要求有政府物业管理经验者优先），工程师1人（要求建筑工程专业，助理级以上），文员3人，工程水电维修人员1人（要求有相应的岗位资格证书），客户服务中心2人，保安队长1人，安管保卫员4人，卫生保洁人员6人，厨师等后勤服务人员2人（要求均有健康证，且厨师要有厨师证），合计21人。（见附件：物业管理服务费测算表。）
（以上内容，可根据实际项目作增减）
其他要求
评标信息
附件
201508福田区服务类采购项目需求填报模板（福田老干中心物业服务采购）.doc
福田区老干部活动中心物业管理服务采购
*采购人名称
福田区老干部活动中心
*采购方式
公开招标
计划立项批文号
无
*资金来源
财政拨款
*财政预算限额（元）
1登录即可免费查看.58元/月（备注：本项目计划资金245043.16元为2015年度11、12两个月的财政资金，项目服务期限为36个月）
项目背景
福田区老干部活动中心于1994年9月开始动工，2000年9月起对离退休老干部全面开放，至今已为老干部服务十五年，它是党和政府联系和凝聚老同志的重要桥梁和纽带，是深圳市老同志学习、娱乐的场所。中心设有乒乓球室、桌球室、羽毛球馆、健身房、棋牌室、舞厅、报告厅等活动室，有书画、电脑、钢琴、古筝、音乐、舞蹈等课室，集教、学、乐于一身，是一个充满着关爱气息的文化社区。中心主要服务对象为离退休老同志，他们阅历深，知识和生活经验丰富。要求物业管理综合水平高，要求管理服务人员有较强责任心和服务意识，工作耐心、细致、热情、得体，尊重老同志。中心管理服务内容涵盖安全、设备设施、环境、教学、文体活动等多个业务板块。在管理服务过程中，对服务单位内部运作的一体化、业主与服务单位的一体化整合要求较高。中心占地面积较大，供老同志活动的场所较多，每天出入大院的人流车流量较大，加上服务对象群体的特殊性，对管理服务工作的安全性等要求较高。为更好地服务老同志，实现后勤服务社会化，现将物业管理、卫生保洁、电梯保养、消防保养、空调维修、保安值勤、楼层服务、绿化餐厨、水电维修等多个项目职能整合一起，根据《福田区人民政府关于印发<福田区关于完善政府采购机制的实施意见>的通知》（福府办字[2014]15号）等文件精神，开展物业管理服务采购工作。
项目前期设计、规划论证单位
无
投标人资质要求
1）投标人必须是在中华人民共和国境内注册，并具有独立法人资格；
2）投标人必须是在深圳市政府采购中心注册的政府采购供应商；
3）投标人须具有物业管理行业主管部门核发的有效的国家三级或三级以上物业管理资质；
4）本项目不接受联合体投标，不允许分包；
5）参与政府采购项目投标的投标人近三年内（自2012年9月1日起）无行贿犯罪记录。（根据深府购[2014]16号，由深圳市政府采购中心定期向深圳市人民检察院申请对政府采购供应商库中注册有效的供应商进行集中查询，投标文件中无需提供证明材料。）。
需求内容
*1、报价要求（明确分项报价要求）:
按预算控制金额1登录即可免费查看.58元/月。（备注：本项目服务期为36个月）
*2、付款方式:
每月5日为上月管理服务费结算日，结算前进行月度考核（考核办法另行制定），考核合格凭中标管理方提供完税发票，由甲方签署付款凭证,办理付款手续。
*3、履约保证金:
中标企业向采购单位交纳5万元物业管理履约保证金，如未完成合同规定的各项管理目标，采购单位有权要求限期解决；逾期未解决的，采购单位有权没收5万元履约保证金。
*4、违约责任:
中标单位如未完成合同规定的各项管理目标，采购单位有权要求限期解决；逾期未解决的，采购单位有权没收5万元履约保证金。同时，按照合同违约条款，中标单位向采购单位支付合同价款20%的违约金；给采购单位造成损失的，中标单位应承担相应赔偿责任，并向采购单位支付合同价款20%违约金。如出现连续三个月扣除承包金额40%以上，或者产生社会恶劣影响的，或者出现重大安全、消防事故的，采购单位有权单方终止承包合同。
*5、服务质量监督和项目验收要求:
按中华人民共和国的行业验收规范和评定标准验收，质量等级要求达到合格或更高。
具体技术要求
（一）管理标准
（1）物业管理标准参照《全国物业管理示范小区评分标准》和《全国物业管理示范大厦评分标准》（90分以上）以及招标文件、委托管理合同有关规定。在合同期内达到深圳市级物业管理优秀大厦标准。（2）中标人应全力推行ISO9000 质量管理和质量标准体系，优质服务，优化物业管理，使采购人对物业管理服务的满意率达95%以上。（3）执行《深圳市物业管理考评评比（写字楼）》标准达90%以上。（4）制定物业管理发展规划，有计划、有检查、甲方满意率95%以上。（5）参照《全国物业管理示范小区》管理标准及有关规定实施服务。（6）利用现代化物业管理手段。
（二）管理目标
（1）规范福田区老干部活动中心公共区域机电设备、清洁卫生的管理，使其环境整洁、卫生，保持机电设备良好状态，确保中心各项设施发挥正常功能，为物业内的离退休老干部和工作人员创造一个良好的工作与活动环境。（2）各项工作规程符合物业管理ISO9001:2008标准质量管理体系，通过严格规范的管理，创造一个安全、宁静、整洁、优雅的环境。（3）结合自身管理服务水平，投标人要具体承诺物业管理各项目具体要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率，治安案件发生率，车辆被盗率，设备完好率，火灾发生率，维修及时率，用户投诉率，物业使用人对物业管理的满意率。（4）全年无重大安全事故发生，无人为责任设备事故发生。（5）有效投诉处理率达100%。（6）房屋及公共配套设备、特种设备完好率98%以上，无重大事故。（7）环境卫生、消杀达标率为95%。（8）随时抽查，公共配套设施、设备完好率达99 %以上，清洁达标率98%。（9）室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。（10）消防管理符合政府的有关要求，年检完好率100%，无事故。（11）所有维修项目反映和处理及时率达到100%（小修项目不超过2 小时组织有效维修）。（10）服务处所内治安案件发案率为零，无任何重大事故发生。
（三）管理具体要求
1、规章制度管理
（1）福田区老干部活动中心（包含金秋老年大学）是集老同志活动、学习、行政办公、停车场设施于一体的大型现代化公共建筑，对安全性、规范性要求严格，物业服务要求高标准、高档次。
（2）中标人对物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告甲方，甲方有审核权。
（3）中标人对所录用人员要严格政审，新录入人员一律纳入辖区派出所ICAI信息采集范围，保证录用人员没有刑事犯罪记录，并报甲方备案。保洁绿化等项目，要及时补充缺岗人员，缺岗人员须在七个工作日内补充，超过七个工作日未补充人员，甲方有权扣除相应费用。中标人要保证带班班长等中层领导的稳定性，不得经常更换。甲方对所有人员的日常在岗情况、工作责任等有权进行核查，核查结果将作为物业服务费结算依据之一。
（4）甲方对一些重要岗位的设置、人员录用和重要管理决策有直接参与权与审批权。中标人现场工作人员名单须报甲方审查备案，未经甲方许可，现场工作人员任何时候不得缺岗。
（5）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，甲方对中标人的人员有直接指挥权。
（6）中标人员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。中标人要对各岗位工作人员进行业务培训，尤其要对全体工作人员定期进行消防培训（每季度一次）。
（7）中标人在做好工作的同时，有责任向甲方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
（8）中标单位每季度公布物业管理的财务状况，向甲方提交完整的财务收支报表。
（9）中标人在物业服务方案中，要有节能具体措施，在保证物业正常使用、不降低物业服务标准的前提下，中标人通过采取行为节能管理的节电、节水措施，降低用电量和用水量。在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、用水处张贴节能标识。每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对中央空调、公共区域照明等用电部位采取重点节能措施，切实减少用电量。
（10）中标人不得擅自改动物业管理范围内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报甲方审核、批准后实施。
（11）中标人应购买公共责任保险。
（12）中标人在物业服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，甲方有权按项目扣除相应费用及中止合同。
（13）各物业原中标人如在此轮招标中不中标，有义务确保与新中标人完成相关物业服务工作的交接。交接时间为一个月。交接当月，物业服务费用按新中标价以实际服务天数分别核算。
2、公共安全（秩序维护、消防）管理
（1）秩序维护人员熟悉本物业情况及周边环境，文明执勤，言语规范，认真负责，人员稳定。
（2）秩序维护人员的素质要求：身高1.68米以上、品德好、形象佳、身体强壮、服务意识强、讲普通话、具有高中以上文化程度、无犯罪记录。
（3）做好本物业及周边环境内安全防范措施，日常秩序井然有序，财产不受损失，责任区内火灾发生率为零；人身安全不受侵犯，突发事件迅速得到处理解决，治安及聚众斗殴案件发生率为零；要有科学高效的突发事件（设备、消防、供电、治安、卫生防疫、突发自然灾害等）的应急措施和解决方案。
（4）中标人应采用固定岗和流动巡逻相结合制度对以下重要区域、岗位实行24小时值班：福田区老干部活动中心大院门岗出入口和机动巡查（消防控制室、配电房、水泵房、各楼层等重要区域）。大门岗、办公楼大堂及消防控制中心都24小时值班，制止社会不法分子进入大院，确保办公大楼不受外界和社会不法分子侵犯。
（5）建立并严格执行来访人员询问登记制度，并根据甲方要求对出入老干部活动中心的物品、人员车辆进行检查。
（6）对突发事件有应急处理预案和措施，要有足够的人员和器械保证，防止事态进一步恶化，保护现场，并报告甲方主管领导，必要时及时报警。
（7）依照消防法律法规的规定，中标人要履行管辖物业区域内消防安全管理责任，并与甲方签订消
防安全责任书；物业区域内消防设施维修保养检查测试项目，分包给具有消防设施工程专业承包资质的消防维保公司，并与其签订合同书，明确双方在消防设施日常维护、保养、操作、值班、检查、维修测试方面的责任及分工。签订的合同书须报送甲方和辖区消防监管部门备案。
（8）中标人应提供本公司消防、电梯、安防系统、空调维护资质证书（若涉及专业分包则需提供与分包方签订的分包意向书、分包方的资质及分包方企业介绍；中标人进场前须签订有效分包合同并报甲方备案）。消防设备、设施齐全，完好无损，可随时起用，发现问题应立即处理和完善，确保消防系统随时起用，属甲方范围内问题应及时向甲方主管领导汇报，保证消防通道畅通。
（9）专业消防维保企业资质应是消防设施工程专业承包二级及以上资质。①具备独立法人资格的企业实体。②具备公安消防部门签发的《消防工程施工许可证》。③有相应的、合乎标准的检测设备仪表。④有相应的中、高级专业技术人员。⑤提供近年来消防设施维保业绩文本。⑥应附有关资料扫描件，原件备查。
（10）负责本物业规划红线内的消防安全。指派消防安全责任人，所有秩序维护队员同时也是义务消防员，并接受定期消防培训。
（11）负责秩序维护人员的服装费、包括购置对讲机在内的所有安全器材费用、秩序维护员管理费、培训费等。
（12）中标人要按照《深圳经济特区控制吸烟条例》做好现场管理工作。
（13）物业服务区域举办的大型活动，中标人要协助车辆及人员的引导并负责现场的清洁、水电保障值班工作。
3、交通安全（车辆、停车场）管理
（1）机动车（停车场）管理制度完善，管理责任明确，确保交通畅通，防止交通事件发生。
（2）负责老干部活动中心工作人员的非机动车的保管、停放，管理有序，做到规范化、整齐、分类、安全。
（3）各类会议、接待及活动的交通高峰期，有专人加强车辆管理和引导，确保车辆安全及交通畅通。
4、环境卫生管理
（1）清洁工要求：文明礼貌，衣着整洁，爱护公物，服务意识强。
（2）楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、天台、内外墙面、停车场、道路、卫生间等所有公共区域及办公室内的清洁卫生。
（3）清洁标准及要求：（见下表）。
| 场所 | 清洁项目 | 清洁内容 | 质量标准 | |||
| 每 日 | 每 周 | 每 月 | ||||
| 楼层公共部分 | 地面 | 配合清洁剂湿拖一次，随时保洁 | | 清洗一次 | 无灰尘、无异味、无污渍、地面光洁 | |
| 墙面 | 保洁 | | 除尘一次 | 无灰尘、无异味、无污渍、表面光洁 | ||
| 消防楼梯 | 清扫、湿拖一次，保洁 | | | 无灰尘、无异味、无污渍、表面光洁 | ||
| 楼梯扶手 | 清抹一次，保洁 | | | 无灰尘、无异味、无污渍 | ||
| 楼梯栏杆 | 保洁 | 清抹一次 | | 无灰尘、无异味、无污渍 | ||
| 电梯轿厢、按键 | 清抹二次，保洁 | | | 无灰尘、无异味、无污渍、光洁明亮 | ||
| 信报箱 | 擦抹一次，保洁 | | | 无灰尘、无异味、无污渍、无手印 | ||
| 大堂、走廊等公共区域（包括地毯、地毡、饰物） | 清扫一次，随时保洁 | 清拖一次 | | 地毡、地毯按实际清洗晾晒，确保干净干净、无杂物 | ||
| 楼层公共部分 | 门窗 | 门、门框 | 保洁 | 配合清洁剂擦抹一次 | | 无灰尘、无异味、无污渍、无手印 |
| 窗、窗台 | 保洁 | 配合清洁剂擦抹一次 | | 无灰尘、无异味、无污渍、无手印 | ||
| 门窗玻璃 | 保洁 | | 配合清洁剂擦抹一次 | 无灰尘、无异味、无污渍、无手印 | ||
| 墙面低处设施 | 保洁 | 大清抹一次 | | 无灰尘、无污渍 | ||
| 墙面高处设施，天花及天花板 | | | 大清抹一次，天花每项季除尘一次 | 无灰尘、无污渍 | ||
| 垃圾箱、垃圾桶 | 清理二次，清抹一次 | 全面清洁一次 | | 无异味、无污渍 | ||
| 屋面、天台 | | 清扫二次 | 清洗一次 | 无杂物、无污渍 | ||
| 大理石（花岗石） | 清扫一次、随时保洁 | | | 光洁、无污渍，每年打蜡一次 | ||
| 窗帘、布艺沙发 | 每年至少清洗一次 | 无灰尘、无异味、无污渍、无手印 | ||||
| 外围部分 | 路面、停车场、大门 | 清扫一次、随时保洁 | | 冲洗一次 | 无垃圾、无杂物 | |
| 绿化带 | 保洁 | 仔细清拣一次 | | 保持植物干净，无垃圾、无杂物 | ||
| 标牌、宣传栏 | 清抹一次 | | | 无灰尘、无异味、无污渍 | ||
| 路灯、射灯 | 保洁 | | 大清抹一次 | 无灰尘、无污渍 | ||
| 雨水井、、污水井、明沟、地漏 | 保洁 | | 清掏一次 | 畅通、无积水、无杂物 | ||
| 消防设施及其他设施 | 保洁 | | 全面清洁一次 | 无灰尘、无污渍 | ||
| 办公楼外墙（含玻璃幕墙）清洗 | | 一年清洗二次 | 全面清洁 | | ||
| 公共卫生间 | 磁砖墙面、隔板 | 保洁 | 清抹一次 | | 无灰尘、无污渍 | |
| 地面 | 拖抹数次，保持干净 | 用洁厕灵清洗一次 | | 无污渍、无垃圾、无异味 | ||
| 小便池、蹲厕、洗手盆 | 用强力除渍剂去尿垢黄斑等，用清洁剂清洗干净，随时保洁 | 用消毒水消毒一次 | | 无污渍、无垃圾、无异味、无黄锈 | ||
| 灯饰 | 保洁 | | 清抹一次 | 无灰尘、无污渍 | ||
| 镜面 | 保洁 | | | 无灰尘、无污渍 | ||
| 垃圾篓 | 清倒二次 | | | 无异味、无溢出垃圾 | ||
| 卫生间下水 | 堵塞后用疏通机疏通 | | | 下水畅通 | ||
| 办公室、会议室、接待室 | 地面 | 清洁一次 | | | 按频次作业 | |
| 天花、墙面 | | | 除尘一次 | 按频次作业 | ||
| 门窗 | | 清洁一次 | | 按频次作业 | ||
| 桌椅、电脑、音响等设备 | 保洁 | | | 干净整洁，无灰尘 | ||
| 负一楼 | 场地路面 | 每天清扫一次，每年清洗两次 | 地面干净、无垃圾、无杂物 | |||
| 设备房 | 每月拖地一次，水泵房每周保洁2次 | 地面干净、无垃圾、无杂物 | ||||
| 其他 | 垃圾清运 | 全面收集和清运生活、办公、建筑垃圾一次 | | | 清运及时、垃圾不过夜 | |
| 临时卫生 | 重大接待、活动时 | | | 及时 | ||
| 隔油池、化粪池 | 每月清掏一次隔油池，每年清理2次化粪池 | 无堵塞 | ||||
| 水池 | 每年至少清理两次 | 池壁、池底光洁干净，无杂物、无积泥、无青苔 | ||||
| 食堂所有抽油烟系统（大型） | 每年至少清理两次（6月份一次，12月份一次） | 无油污，无异味 | ||||
| 消杀 | 冬季每周消杀一次，夏季每周消杀二两次，其它消杀根据情况增加消杀次数。 蟑螂使用药物：10%爱克宁、奋斗吶粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到蟑螂藏身的洞穴、缝隙、角落、墙角等处。 蚊、蝇：用家虫清、奋斗吶悬浮剂喷洒每周一次到两次。每月用球形芽孢喷洒两次。 老鼠：每月于老鼠经常出没之地投放鼠药毒饵两次，投放鼠必杀两次，多种鼠药轮换投放。 1. 灭鼠标准：鼠密度不超过5%（粉迹法）； 2．灭蚊标准：积水中三龄幼蚊或蛹阳性率不超过3%； 3．灭蝇标准：蝇类孽生地三龄虫和蛹检出率不超过3%； 4．灭蟑螂标准：蟑螂密度不超过1%（粉迹法）。 | 四害密度达到深圳市相关规定标准 | ||||
（4）按工作程序对范围内场所进行日常定期清扫或不定期清扫保洁，做到按标准化全天候、全方位保洁、特别对卫生间等难点做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。一切公共场所整洁干净、无垃圾、无乱张贴乱画。
（5）垃圾桶干净无味，负责垃圾的收集、清运，垃圾实行袋装化，日产日清，防止二次污染，定期进行卫生消毒。
（6）负责污水排放畅通，定期检查化粪池及疏通费用。
（7）负责承担清洁卫生中所需的器材器械以及消杀材料、清洁用品（如消毒水、洁厕灵、垃圾袋等）等所需费用。洗手间耗材由甲方负责采购，如卫生丸、洗手液、纸巾等。
（8）做好其它与清洁卫生有关的事项。
5、绿化管理
（1）根据植物生长习性、种植环境等因素进行科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。
（2）落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，公共绿地及时补种，无土地裸露。
（3）绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。
（4）公共区域和会议室摆放花木叶面无灰尘、盆内无纸屑、烟头。
（5）中标方负责所有种植植物的日常维护（含枯死植被、花卉、树木），无裸露土地；负责公共区域、会议室等区域植物及花卉的摆放和维护（特殊摆花及绿化工程改造按一事一审制实施）。做好其它与清洁。
绿化具体项目及内容表
| 项目 | 内容 |
| 办公室 | 1、每张办公桌1盆规格30CM以上中盆植物；2、每个办公室2盆中盆植物，规格140-160CM。 |
| 会议室 | 会议室2盆中盆植物，规格140-160CM。 |
| 公共区域 | 1、一楼大厅不少于12盆规格140-160CM植物，不少于6盆规格60-100CM的植物。2、配餐间2盆植物，规格140-160CM植物。 |
| 草地 | 1、做到每日清洁绿化带内垃圾、杂物、枯枝、落叶，及时清除杂草； 草地及时补种，无裸露现象； 2、每月应对草地预防性喷药三至五次，杂草不能超过草坪面积的0.1%；3、每月施肥三次以上修剪一次，每日淋水4—6小时以上（11月—12月每日早晚各淋水一次）；4、春夏秋每半月修剪一次，冬季每45天修剪一次。5、剪草机剪完草后5天内修完草边，马上浇一遍透水。草地高度保持在3-10cm内。6、草地翠绿，无杂草，草坪平整，无落叶、无枯黄现象,无病虫害及任何杂物；施肥方法须播肥或喷肥。7、生长高度5-8公分，成活率达98%以上，杂草控制在2%以下。 |
| 绿篱花球 | 每15天修剪一次；长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。 |
| 乔灌木 | 每15天修剪一次，长势良好，造型美好，修剪整齐，无干旱缺水、无杂草、无枯枝及缺苗，无病虫害。 |
| 盆栽 | 不定期剪枝、修理；叶片茂盛，枝条均匀，花朵鲜艳，枝叶无尘、无杂草。 |
| 补苗补草 | 花草、树木、草坪有缺损现象及时补种。及时汇报、补种，做到绿化带无土地裸露现象。发现人为或车辆损坏的及时制止、汇报，妥善处理。 |
| 病虫害 | 每周抽查，每月普查。花灌木、草坪生长季节每两个月打一次药，个别有病虫的地方及时打、多次打，直至消灭为止。打药时戴手套、口罩，农药配比符合规范。保证无病虫危害，一旦发生，十天内得到控制。 |
| 防风防暴 | 风暴前加强预防，风暴后及时处理；风前设立支柱疏剪枝叶；风后4小时内无断枝、落叶，树木无倒斜；草地内无1平方米以上积水。及时清理运输被台风暴雨吹倒的树枝，及时扶植倒伏的树木（2小时内）。 |
| 施肥 | 草地每月一次（阴雨天施），乔灌木每季一次，冬季施加花生麸、蘑菇肥、饼肥等做为底肥，保证不因缺肥及养分不足而长势不好，枯萎或死亡。 |
| 浇水 | 绿化带视天气情况适量浇水，不能有缺水现象。盆花浇水见干见湿、以浇透为准。 |
6、建筑物日常维护管理
（1）建筑物外观、各种指示标识完好清洁。确保物业房屋、门窗的完好和正常使用。
（2）建筑物及附属设施按计划维修维护，建立维修回访制度且记录完整。
（3）每期第四季向甲方提交建筑物维修养护计划。
（4）物业零修、急修反馈及时率98%以上，维修合格率100%。
建筑物日常维修养护具体项目及内容表
| 项目 | 内容 |
| 地基基础 | 不定期开展白蚁消杀工作，发现白蚁即时消杀，确保管辖区域无白蚁。 |
| 每半年检查地基有无不均匀沉降和基础开裂、破损，勒脚等情况。 | |
| 每年检查房屋基础结构性能是否完好，以及地基沉降总量情况。 | |
| 承重结构 | 每季检查梁有无变形、裂缝、腐蚀。 每年检查整体结构性能是否完好。 |
| 每季检查板有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。 每年检查整体结构性能是否完好。 | |
| 每季检查柱有无倾斜、变形、裂缝、腐蚀。 每年检查整体结构性能是否完好。 | |
| 每季度检查承重墙有无孔洞、裂缝、腐蚀。 | |
| 每半年对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处理。 每年1次检查整体结构性能是否完好。 对于承重结构各部件，若出现因设计或不可抗拒因素引起的严重损坏，应委托专家进行分析、计算，拟订维修方案，由专业公司实施处理。 | |
| 非承重墙 | 每月检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年检查墙体结构性能是否完好。 |
| 屋面 | 每周：1、清扫屋面。2、检查雨水口有无堵塞，发现异常及时疏通。3、检查屋面有无积水。4、检查隔热层有无空洞、起鼓、渗漏，发现损坏及时报告甲方修复。 |
| 楼地面 | 每季：1、检查楼地面是否平整完好，有无空鼓和破裂。2、检查地面饰面材料有无松脱、空鼓、破损，发现问题及时处理。3、及时报告甲方更换大面积松脱、破损的地面饰面材料。4、对大理石进行抛光、晶面、打蜡处理。 每年：检查楼地面结构功能的完好性。 |
| 公共通道 | 每周：1、检查地面砖有无起砂、空鼓、开裂、松脱，发现异常及时报告甲方修复。2、公共通道及门厅的墙面有无污迹和剥落，发现异常随时处理。 每年：1、油漆扶手、金属支架和护栏网。2、对空鼓、开裂、损坏的地砖及时告知甲方予以修复或更换。 |
| 楼梯 | 每半年：检查扶手、踏步有无损坏，发现异常及时告知甲方修复。 每年：对空鼓、开裂、损坏的地砖及时告知甲方修复或更换。 |
| 内墙面（涂料石土质块材） | 每月：1、检查内墙面裂缝、起鼓、脱落部分。2、检查内墙面变色现象。3、检查内墙面局部渗漏。 每年：对窗台进行密封维护检查。发现任何问题，及时告知甲方修复。 |
| 玻璃外墙面 | 结合外墙清洗作业，检查外墙面的使用状况。磁块脱落下方设置警示标记。根据需要：台风暴雨天气及时发布信息，提醒用户关好门窗。 |
| 吊顶 | 每周检查有无擦、划、刮、踏坏，发现损坏及时告知甲方修补。 |
| 门窗 | 每月：检查木门门扇有无松动、下垂、变形等，发现损坏及时告知甲方修复。 每半年：更换门窗的易磨损部件。 |
| 路面路基 | 每周：检查道路路面有无起壳、地鼓、裂缝，检查路基有无塌陷，发现异常及时告知甲方处理。 |
| 路灯及线路 | 每日：检查灯具完好情况，发现损坏及时修复。 每周：检查玻璃灯罩有无破损、松脱现象，及时更换破损灯罩。 每季：检查路灯线路有无漏电、短路等现象，发现损坏及时修复。 每年：1、检查灯具支架。2、检查路灯线路有无老化现象。3、灯具线管油漆一次。 |
| 公共标志设施 | 每周:1、保证标识清晰、无污迹、无脱落、无破损，发现异常及时处理。2、检查牢固程度，如有松脱，及时恢复。 |
| 地下管网 | 每半年:1、管道刷漆。2、检查管道保温层有无损坏。3、管网支架完好。4、检查或更换管网。5、发现异常及时告知甲方修复。 |
6、设施设备使用、维护的管理
（1）供配电系统：按国家规范对供电系统进行严格管理，建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度；对供配电系统进行定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，确保供配电设备运行良好，做到安全、合理、节约用电；供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；确保供电管线及设施完好无损；管理和维护好避雷接地的设备设施；制定切实可行的供配电应急预案，设备状态标识明显。大型活动时提供供电接口，并派专人值守保障供电。每月抄集并向甲方报送电表行度，确保数据准确;每年一次委托专业外维单位保养、检查、检测高压设备。每半月清洁柴油发电机机身、地面及其它设施一次；试运行柴油发电机组,时间每次10～20分钟；观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率,并记录数据；检查柴油机及机油的油位、水位、燃油量、皮带；根据使用柴油、冷却水的用量及皮带的磨损程度及时补加和更换；检查蓄电池，测量输出电压；检查电解液，根据情况决定是否充加电解液。及时更换无法使用的蓄电池。每半年，如发电机实际运行时间未达到250小时，需检查机油的油质及滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器，视实际情况确定是否需要更换；如发电机运行时间累计达到250小时，需清洗水箱、更换机油、机油滤清器、冷却水滤清器、柴油滤清器、空气滤清器。每年度检查发电机皮带张紧轮、水泵后部张紧轮、机油的油质，视实际情况确定是否需调整气门及喷油嘴，检测对地绝缘电阻，并除尘、更换机油。每一服务合同期内，如实际运行时间未达到4500小时，检查或更换风扇、水泵皮带轮轴承、水泵后部张紧轮，视实际情况确定是否需清洗并校准喷油嘴；如发电机运行时间累计达到4500小时，清洗并校准喷油嘴。
（2）弱电系统（含楼宇自控系统、门禁系统、安全防范系统、停车场系统、音频系统等）：必须由具有系统集成三级以上（含三级）或建筑智能化三级资质的维保商提供专业分包维保服务，定期对各种系统性能状态进行检查、系统测试和计划性修理，发现隐患及时处理（24 小时内），确保楼宇自动化设备运转正常。状态良好，设备整洁、标识明显，维修及时率98%以上，维修合格率100%。强制附加实行弱电设备维护保养专业分包服务并签订保密协议的要求。具体维保内容：①门禁系统：每日检查各种锁具、控制器、读卡器运行是否正常。②安全防范系统：每日检查硬盘录象机（矩阵）运行情况，系统（OS）运行是否正常及病毒查杀工作，外接设备是否运行正常。每日检查摄像机运行情况，枪机、半球摄象机图象清晰度是否清晰，红外摄象机LED灯是否有坏点，各图象位置和标号是否正确。每日检查周界安防系统控制主机运行情况，红外对射设备的运行情况，各种通讯模块和网络通讯的运行情况。每周做好数据定期备份。③其他系统：每日检查服务器和监控计算机运行情况。每月检查各类网络通讯情况、保证线路走线规范、标识清晰。
（4）消防系统：加强日常检查巡视，确保消防控制中心及消防各系统运转正常，相关设施完好无损，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率100%。定期对消防系统及背景音乐系统进行保养维护。每半年至少举行一次消防演练；对消防设施每月进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录由维保单位、中标人和甲方消防安全责任人签字并加盖公章后，报辖区消防监督管理部门备案。维保要求：检查时发现问题或接到甲方通知系统异常时，应及时到现场检查处理。设备或者线路变更应该及时通知甲方管理人员。维保方应该与甲方管理人员密切配合、协助甲方做好日常检查工作。
（5）电梯系统：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭，定期进行维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。电梯运行、养护记录完备。编制电梯应急预案，规定应急处理人员抵达现场时限，及时、正确、有效处理电梯困人等故障。严格执行《特种设备安全监察条例》、《深圳市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。
（6）空调系统：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调及除湿系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施；定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗；定期检修养护空调及除湿设备，定期清洗过滤网，保证空调及除湿设备、设施处于良好状态；空调及除湿系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%。
（7）照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率100%，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。
（8）给排水设备：保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，每年至少清洗生活水池两次，并提供水质检验报告，保证水质符合国家标准。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水箱保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅；及时发现并解决故障，零修合格率100%；每月抄集水表行度，确保数据准确。
（9）直饮水系统：做好日常保养工作，确保制水设备正常运行；每年会同甲方委托卫生防疫部门对直饮水质进行两次检测。
（10）要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设施设备进行日常和定期的维修、养护，负责电梯的年检及费用。
（11）要定期专人负责日常运行管理并对专业公司进行监管、跟进，做好与其它专业公司的协调工作，明确分工及责任，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故的发生。尤其对消防设施、设备，物业管理人员应做到人人懂消防知识，个个会基本操作，杜绝火灾事故，要做好巡视检查工作，制止破坏消防设施现象发生。
（12）除其他专业公司承包或由业主方自行养护、维修的设施、设备外，其余共用设施、设备：包括门窗系列；照明系统、生活用水加压给水设备、地下室消防加压给水设备、绿化喷灌设备、各种给水管道、阀门等；室内外排污、排雨水管道维护，地下管网、沙井、雨水井、污水井、热水器等的维护；安防监控设备，电梯、消防系统等各种设备由中标方进行管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报甲方协调处理。
（13）要有紧急处理停水、停电方案和措施。
（14）须自配管理用工具。
（15）须制订工作制度、标准、时间，以对工作质量进行管理考核。
设备设施具体项目及内容表
| 项目 | 内容 |
| 发电机组 | 每月:发电机组试运行2次，保证正常使用。 |
| 生活、稳压及喷淋泵 | 每月：手动试运行一次，保证生活供水正常使用。 |
| 消防系统 | 设备表面每周清洁一次；消防水泵每季度至少进行一次试泵，水泵正常上水，管道阀门、水龙头带配套完整。确保消防控制中心及消防设施、线路齐全完好，随时可启用，定期进行联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率100%；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零星维修合格率100%。委托专业公司按标准每月对消防系统进行一次检查、保养、维护，应急处理随叫随到，提供故障分析和处理报告。 |
| 电梯 | 每月：至少保养2次，保证正常使用。 |
| 配电房配电柜 | 每半年：检修保养一次，建立各项设备档案（包括电气平面图、设备管理图、接线图等图样），做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行、电气维修和配电房管理制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%；加强日常维护检修，照明灯具、线路、开关保证完好，确保用电安全；管理和维护好避雷设施；抄集电、水表数据准确。 |
| 空调系统 | 每月：检修养护冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔、供电柜、新风机、风管、过滤网（过滤网每季清洗一次），建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重滴漏水现象。 |
| 空调循环水质处理 | 定期对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈、除油化学清洗。开机阶段，每周加药一次，每月清洗冷却塔塔盘一次，并排污。冷冻水系统每季度、冷却水系统每月取水样进行一次检测并出具检测结果，确保水质符合要求（冷却水PH值6.5～8.5,浊度≤600PPM(以caco3计),总碱度≤5me/1,总铁≤1PPM,总铜≤0.2PPM,细菌数≤100000～－1000000个/M 1。冷冻水PH值8.5～10，钢腐蚀率≤±0.6mg/cm2,细菌数≤100000-1000000个/ml）。 |
7、房屋与共用设施、场地的维修和管理
（1）建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）。
（2）室外排污、排雨水管道维护，地下管网。
（3）本物业红线范围内的市政设施、沙井、雨水井、污水井等。
（4）供水、供电设施。要求：公共设施配套完好，无随意改变用途；设施设备运行，使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患；排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象；道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丢失。供水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象。供电设备运行正常，路灯、楼道灯、活动中心外夜景灯等公共照明设备完好。
（5）楼宇建筑本体及共用部位的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯厅等。要求：楼宇建筑外观完好整洁，无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
（6）对老干部活动中心内的二次装修及施工进行监督管理。
8、食堂区域物业服务管理
（1）用餐厅的日常清洁保洁、水电终端、地面、墙（体）面、天花、灯具、门锁、餐厅隔油池等维修养护，以及照明系统、排风（烟）系统、消防系统、供排水及污水处理系统等设备设施的维修养护。
（2）及时清运收集好的厨余垃圾。
9、客服管理
（1）接受采购单位的报修、求助、建议、问询、质疑、投拆等，并及时报送处理。
（2）负责各项会议、接待等工作。
（3）老龄大学教学服务工作。
（4）老同志文体活动服务工作。
（5）其他临时性工作。
10、文体教学活动管理
为老同志的文体活动和老年大学日常教学活动提供服务，包括但不限于以下：
（1）为老同志文体活动提供服务和管理活动器械器材。
（2）7：50-8：30礼仪站岗。负责各活动室门、灯、空调、电源开关等，检查环境清洁情况；做好活动人员相关情况登记，协助中心工作人员查验活动证；协助突发情况的处理，文体活动结束后，检查是否有老同志遗留物品，清点器材是否有损坏或丢失。
（3）客服人员不能擅自离岗，未经批准不得使用活动器材、场地。
（4）每天擦桌球台边沿和球杆，每月覆盖清洗一次桌球台、桌球和麻将牌。
（5）舞厅有活动时，协助舞台布置、现场音响设备、灯光等调试，并维护现场次序，处理突发情况。
（6）老干中心举行文体比赛时，按需求布置场地，协助报名、记分，并维护现场次序，处理突发情况。
（7）多媒体教室电脑的日常维护。
（8）课前按时打开教室门、灯、空调、多媒体教学设备，将桌椅摆放整齐，备好教具和教师饮用水；课后及时关闭门、灯、空调、多媒体教学设备，检查是否有遗留物品，如有则做好记录、保管、招领。
（9）各类教学设备的日常维护及维修保养工作。
（10）配合做好招生报名、开学典礼、毕业典礼、汇报演出等大型教学教务活动的前期准备、现场服务和事后收尾工作。
（11）协助做好证件、教材、教具的发放、登记等工作。
（12）协助张贴布置各楼层公告栏、学习园地；协助做好各类展览的布展工作。
（13）其他临时性工作。
11、物业管理档案资料管理
（1）建立物业管理档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便。
（2）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记及报修回访制度。
商务需求
一、招标项目概况
（一）项目名称：福田区老干部活动中心物业管理服务采购项目
（二）项目地址：福田区新沙路66号。
（三）项目规模：老干部活动中心总占地面积6344平方米，总建筑面积15258平方米。红线范围内有门球场1个，中心大楼1座（地上8层，地下1层），含办公室、会议室、活动室、教室、客房、地上和地下停车场（其中地上停车位18个，地下停车位22个）等。一楼设大堂、餐厅、多功能接待厅等，共1749平方米；二楼为乒乓球馆，容放20张乒乓球台，共1898平方米；三楼设多功能厅、台球室、棋牌室、飞镖室等，共1798平方米；四楼设羽毛球馆、健身房、声乐教师等，约1885平方米；五楼设老干部大学教室、书画教室、展厅、电脑教室、会议室、区老体协办公室、区老年协会办公室等，共1550平方米；六楼设仓库，共1543平方米；七楼为中心及区离退休办、关工委办公室、劳务人员宿舍等，共1543平方米；八楼原为福源招待所，共1543平方米，已在2011年8月29日办理营业注销，取消对外经营，收回中心管理，用于接待及活动；地下室含有停车场和供电、消防、供水等设备用房，共1749平方米。
（四）项目特征及概述：
福田区老干部活动中心于1994年9月开始动工，2000年9月起对离退休老干部全面开放，至今
已为老干部服务十五年，它是党和政府联系和凝聚老同志的重要桥梁和纽带，是深圳市老同志学习、娱乐的场所。中心设有乒乓球室、桌球室、羽毛球馆、健身房、棋牌室、舞厅、报告厅等活动室，有书画、电脑、钢琴、古筝、音乐、舞蹈等课室，集教、学、乐于一身，是一个充满着关爱气息的文化社区。现每天到中心参加上课活动学习的老干部近300人次。
中心主要服务对象为离退休老同志，他们阅历深，知识和生活经验丰富。要求物业管理综合水平高，要求管理服务人员有较强责任心和服务意识，工作耐心、细致、热情、得体，尊重老同志。中心管理服务内容涵盖安全、设备设施、环境、教学、文体活动等多个业务板块。在管理服务过程中，对服务单位内部运作的一体化、业主与服务单位的一体化整合要求较高。中心占地面积较大，供老同志活动的场所较多，每天出入大院的人流车流量较大，加上服务对象群体的特殊性，对管理服务工作的安全性等要求较高。
（五）项目其他公用设施、设备：
（1）中心大楼电梯2台；
（2）中心大楼供配电系统、消防系统、弱电系统、给排水设备、照明系统等。
二、项目所依据及参考的标准
依据国家法律法规、《全国物业管理示范小区》及《深圳经济特区物业管理条例》等。
三、项目采购范围
（一）房屋建筑本体、公共部分的维护、管理。
（二）公共配套设施、设备的维护、运行管理。
物业管理范围内的所有机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调、电梯、人防等各专业的整个系统）和其他设备（含办公设备、体育器材设备、教室设备、直饮水设备、照明设备等）的运行管理、日常保养、定期维护、故障维修。
（三）红线范围内的日常清洁、消杀及生活垃圾收集清运。
1、红线范围内场地、道路的清洁卫生。2、房屋建筑本体的养护管理。3、食堂灶台抽风、抽油烟设施、各类炊具等清洁消毒，防尘、防蝇、防鼠、防蟑螂工作以及内外墙的清洁卫生。4、消防楼梯的清洁卫生。5、红线范围内每周两次定期消杀。6、日常生活垃圾及装修垃圾的收集和外运。7、整栋大楼外墙每年至少清洗一次，内墙定期保养，墙面有污时及时粉刷。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、白蚁防治、给水卫生，办公桌椅、电脑设备的保洁等。
（四）红线范围内的日常清洁、消杀及生活垃圾收集清运。
1、红线范围内大楼外围区域公共绿化、园林景观的养护和管理，包括维护、保养、剪枝施肥、浇水、补苗、杀虫等。2、办公室及部分室内、一楼大堂、公共走道、会议室花木的摆放、养护及更换。3、节假日、迎宾摆花及管理。
（五）24小时秩序护卫及公共秩序维护管理。
1、24小时保安护卫和安防值班及公共秩序管理：（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。（2）门卫的保安根据要求对出入大院的人员、物品进行核查登记；（3）保安员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（4）中心交通、车辆进出控制和来访核实登记，院内交通、车辆行驶和停泊管理（不收取停车费）。（5）院内（大楼）巡逻等公共秩序维护。（6）防火防盗防漏电安全及消防设施的日常巡视检查。
2、协助老干部活动中心做好各类会议、文娱（体育）活动和比赛、外来接待等组织服务以及安保工作。
3、金秋老年大学教学及老同志日常活动的服务、安保工作。
（六）其他服务与事项。
1、按照甲方要求完成临时性勤杂工作。
2、每天信件、报刊杂志收发管理。
3、物业档案资料管理。
4、中标人在投标文件中承诺的其他事项。
5、法律、法规和物业管理委托合同中规定的其他物业管理服务。
6、如果有需要临时增加人手，需满足用人单位要求。
7、其他临时性工作。
四、项目的服务期限
1、本项目承包服务期为三年，合同一年一签；
2、第一年合同期满前两个月，采购方将对中标方总体服务质量进行考核，考核结果达到优秀的，可续签第二年服务合同以此类推至第三年。原则上三年服务期内每月物业服务费金额不做任何调整，若深圳市最低工资标准调整幅度过大，造成中标方人工成本增长幅度较大时，中标方可向采购方书面说明。采购方将根据实际情况酌情考虑是否向区财政局申请调整每月物业管理服务费，每月物业管理服务费的结算金额始终以区财政局落实的资金为准。续签合同生效以区财政局资金落实为前提。
五、组织实施要求
投标人应根据本项目的特点，总结经验，制定出详细的管理服务方案。（格式自定，包含以下内容）：
（1）物业管理服务的总体设想及规划。
（2）管理方式和工作计划
（3）人员的配备、培训与管理
（4）制度和档案的建立与管理
（5）房屋及公用设施管理
（6）机电设施设备管理
（7）保安与车辆管理。
（8）清洁卫生与绿化养护管理。
（9）招标文件要求的其他资料或投标人认为需要补充的资料。
六、项目人员安排要求
管理服务人员不得少于下述人数（采购项目整体管理服务人员配置）：项目行政主管人员1人（要求有政府物业管理经验者优先），工程师1人（要求建筑工程专业，助理级以上），文员3人，工程水电维修人员1人（要求有相应的岗位资格证书），客户服务中心2人，保安队长1人，安管保卫员4人，卫生保洁人员6人，厨师等后勤服务人员2人（要求均有健康证，且厨师要有厨师证），合计21人。（见附件：物业管理服务费测算表。）
（以上内容，可根据实际项目作增减）
其他要求
| 特定供应商的名称、项目负责人及联系方式 | |
| 特定供应商 | 单位名称： |
| 项目经办人： | |
| 联系电话： | |
评标信息
| 序号 | 评分项 | 权重 | ||||
| 1 | 价格 | 25 | ||||
| 2 | 技术服务部分 | 35 | ||||
| | 序号 | 评分因素 | 权重 | 评分方式 | 评分准则 | |
| 1 | 物业管理整体设想和规划 | 5 | 专家打分 | 针对本项目特点，综合考虑方案的完整性、规范性、科学性、合理性，及节能减排新措施情况横向比较打分 | ||
| 2 | 物业管理服务具体方案（工作措施、工作方法、工作手段、工作流程等） | 10 | 专家打分 | 根据投标人管理方案横向比较打分，包括但不限于： 1、安全保卫、停车场管理； 2、房屋建筑及机电设备设施管理； 3、清洁绿化管理； | ||
| 3 | 突发事件应急处理措施 | 3 | 专家打分 | 针对项目特点制定各种突发事件应急处理方案，有可操作性，进行横向比较打分 | ||
| 4 | 拟安排的项目负责人情况 | 5 | 专家打分 | 根据项目负责人职称、学历（学位）、资格（资质）、工作经验（业绩）横向比较打分 | ||
| 5 | 拟配备的项目人员（项目负责人除外）配备、培训、管理措施 | 5 | 专家打分 | 1、项目人员配备合理、培训和管理措施具备可操作性，得1分； 2、符合国家政策和本市最低工资标准，得1分； 3、为激励本项目员工，留住重要岗位人才，提高服务质量，投标人投标报价中设定的人工费占物业管理费比例达到70%，得1分，达到75%，得2分；项目负责人和工程师工资待遇同时超过5000元，得1分。 横向比较打分。 | ||
| 6 | 项目拟使用的车辆、场地、工具等设备情况 | 2 | 专家打分 | 根据拟投入使用的设备情况横向比较打分 | ||
| 7 | 管理制度和档案 | 2 | 专家打分 | 根据公司管理制度的完善情况横向比较打分 | ||
| 8 | 管理服务承诺 | 3 | 专家打分 | 根据承诺方案横向比较打分。服务指标符合国家、行业有关标准以及招标文件的要求。 | ||
| 3 | 综合实力部分 | 25 | ||||
| | 序号 | 评分因素 | 权重 | 评分方式 | 评分准则 | |
| 1 | 投标人近三年同类业绩 | 6 | 专家打分 | 1、2012年9月1日起至今，投标人有政府办公楼物业管理经验且单个项目建筑面积在1.5万平方米以上的，每个业绩得1分，本项满分3分； 2、以上业绩中有深圳市业绩的每个业绩得1分，本项满分3分； 须提供合同关键页扫描件，原件备查，未按要求提供相关资料不得分。 | ||
| 2 | 社保情况 | 4 | 专家打分 | 提供近社保部门三个月社保证明文件，原件备查。未提供不得分。横向比较打分 | ||
| 3 | 纳税情况 | 5 | 专家打分 | 提供税务部门近一年纳税证明文件件，原件备查。最高为满分，未提供不得分。横向比较打分 | ||
| 4 | 企业认证 | 5 | 专家打分 | 通过国家ISO9001、IS014001、OHSAS18001三个体系认证，得5分；每缺少一个体系扣2分，不负分。提供有效体系证书扫描件，原件备查。 | ||
| 5 | 获奖情况 | 5 | 专家打分 | 深圳市物业管理行业2014年综合实力前十强的投标人得2分（由深圳市物业管理行业协会颁发），近三年来所管项目被深圳市住建局确定为“绿色物业管理试点项目”或“智慧社区建设试点项目”（未领到证书的可由住建部门出具证明）的投标人得3分。 提供相关证书、奖牌或文件扫描件，原件备查；不满足或未提供证明文件者，不得分 。 | ||
| 4 | 供应商社会责任 | 15 | ||||
| | 序号 | 评分因素 | 权重 | 评分方式 | 评分准则 | |
| 1 | 公益慈善 | 1 | 专家打分 | 提供2012年9月1日至今社会公益慈善、捐赠和见义勇为情况证明材料，不提供不得分，专家横向比较打分； | ||
| 2 | 履约评价 | 3 | 专家打分 | 根据投标人提交的2012年9月1日至今履约评价资料横向比较打分。履约评价资料需与业绩相匹配。 | ||
| 3 | 吸纳深圳户籍居民就业情况 | 2 | 专家打分 | 提供2015年6、7、8三个月的社保缴纳证明，不提供不得分。 | ||
| 4 | 循环经济产品 | 1 | 专家打分 | 深圳市财政委、发改委制定的《深圳市政府采购循环经济产品（服务）目录》，提供产品目录清单扫描件，未提供不得分。 | ||
| 5 | 节能环保 | 3 | 专家打分 | 1、财政部、国家发展和改革委员会制定的《节能产品政府采购清单》； 2、财政部、环境保护部制定的《环境标志产品政府采购清单》； 3、深圳市水务局、市市场监管局、市住房建设局共同制定的《深圳市节水型工艺、设备、器具名录》； 4、获评节能环保模范称号的。 提供相关证明文件，未提供不得分。 | ||
| 6 | 投标人诚信评审 | 5 | 专家打分 | 评审标准： （1）按照招标文件格式要求提供承诺函的，诚信得分5分。 （2）未提供证明文件或未提供有效证明文件的，得0分。 （3）承诺函格式必须参照招标文件格式（见"十二、诚信良好的承诺函"）要求不得作出任何调整或修订，否则视为无效证明文件。 | ||
附件
201508福田区服务类采购项目需求填报模板（福田老干中心物业服务采购）.doc
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