淮北市公租房运营管理服务项目关于“淮北市公租房运营管理服务项目（二次）”答疑澄清
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淮北市公租房运营管理服务项目（二次）
招标文件答疑澄清
各潜在投标人：
现对淮北市公租房运营管理服务项目（二次）招标文件答疑澄清如下：
疑问1：
关于“第二章 投标人须知”“3.2.4最高投标限价”“有，最高投标限价如下：0.45 元/平方米/月。”
问：
招标单位是否就“0.45 元/平方米/月”在省内进行公租房委托运营市场调研，该金额在全省政府自运营中都属于较低的价格，是否可以参照周边地市采购第三方运营管理服务的价格进行招采，或者后期实际运营有无提高空间？
答：本次招标控制价按照招标文件执行，不做调整。
疑问2：
招标文件中“第四章 合同条款及格式”“二、人员配备及配套设施”“2.公租房运营管理服务中心由甲方选址建设。甲方负责运营管理服务中心的简单装修及LED屏幕采购。乙方负责提供运营管理服务中心和各运营网点的内部配套设施，且须满足运营日常工作需求，包括但不限于办公电脑、服务器、桌椅、档案柜、打印机、监控、服务热线电话、办公耗材、空调等设备。运营期内公租房运营管理服务中心和各运营网点涉及到的房屋租赁费用、水、电、燃气、通信、维修、软件系统及LED屏幕维护、更新、升级、维修等所有因保障运营产生的费用由乙方承担。
问：
1、第2条项目运营中心场所是否免费提供使用，如不免费，租金价格是多少？与哪方签订租赁合同？
2、LED屏幕为哪年安装？几年质保？大约每年软件维护升级费用大约多少钱？
答：1、运营中心场所租赁费用由中标人承担，每年约45000元。租赁合同由中标人与淮北市建投集团或其下属子公司签订。
2、LED屏幕为2023年10月采购安装。质保期为 1 年。质保期满后如产生软件维护升级费用，由中标人承担。
疑问3：
“四、服务要求”“（一）运营管理服务内容”“1.配备专业人员和技术力量满足公租房日常运营管理服务。根据国家、省、市公租房管理工作要求，并结合公租房管理政策规定和服务合同要求配置人员。管理服务内容包括但不限于满足行业主管部门及甲方要求的公租房运营管理服务中心运营、组织机构建设、租金、保证金（押金）收缴、房源管理、入住和退出、档案管理、党建工作及社群活动、帮扶机制、便民服务、联动机制、服务规范性、满意度调查、租户委员会、安全管理、维修计划、协同配合等服务工作。
2.入住和退出管理：主要包括房源梳理、更新、审核、发布，负责选房、合同的签订（续签、变更及年审），入住手续的办理，受理租户申请、采集、核对审批和完善租户基本信息，建立住户档案。对不符合公租房保障条件的租户进行腾退，对违法违规行为采集证据上报。”
问：
1、第1条中“租户委员会”是什么组织？中标运营机构可适合成立？2.“安全管理”的职责请明确说明；3.“维修计划”是否由招标人和物业公司编制，中标人从中协助配合。
2、第2条中“审核”“发布”“核对审批”“对不符合公租房保障条件的租户进行腾退”，上述工作为政府职能部门工作，运营企业无法履行，只能做为协助。
答：1、租户委员会为小区租户按照相关政策指导成立的临时自治机构。中标人应协助配合成立该组织。“安全管理”的职责界定：中标人应切实履行运营管理过程中的安全管理职责。“维修计划”按照招标文件执行，不做调整。
2、“审核”“发布”“核对审批”“对不符合公租房保障条件的租户进行腾退”上述工作，中标人应按照招标文件及相关政策文件办理。
疑问4：
“四、服务要求”“（一）运营管理服务内容”“3.租金、保证金（押金）收缴追缴：①按财务工作相关的规定和程序，设立公租房租金、保证金（押金）管理会计岗，建立健全租金、保证金（押金）台账，年度租金、保证金（押金）收缴率均须达到95%（收缴率=实收金额/应收金额*100%），未达到标准的，甲方有权利要求乙方先按标准补齐后再追缴；未按标准补齐的，视为年度考核不合格，甲方不予支付运营管理服务费用，同时甲方有权单方面解除合同，并不承担违约责任。完成合同双方约定的租金、保证金（押金）代收代缴、催缴，电子对账和现金管理及收据的开具、核对、上报；支持网银、第三方支付等多种支付方式。②对以往年度公租房欠收租金、保证金（押金）的追缴等。”
问：
1、针对“年度租金、保证金（押金）收缴率均须达到95%”，目前12250套公租房的租金收缴率是多少？有无过渡期？应收金额怎么确认？目前保证金收缴比率是多少？如属于新增保证金（押金）收缴要求，是否有过渡期？
2、“未达到标准的，甲方有权利要求乙方先按标准补齐后再追缴”，该项对运营单位是否有失公允，建议调整为“从运营管理费中同比例扣除，待追缴达标后返还扣除部分管理费”。
3、“②对以往年度公租房欠收租金、保证金（押金）的追缴等。”该项追缴工作是否有按追缴金额一定比例的奖励？
答：1、现公租房年度租金收缴率为95%以上。其余按照招标文件执行，不做调整。
2、按照招标文件执行，不做调整。
3、无奖励。
疑问5：
“四、服务要求”“（一）运营管理服务内容”“4.房屋使用管理”中“每月对公租房巡查全覆盖”“对入住对象的收入和房产等信息进行动态监管，对不满足入住条件的及时上报并进行清退”“做好空置房的清洁、维修计划上报，保证空置房满足配租条件。”
问：巡查全覆盖不符合实际公租房运营现状，动态监控需要提供数据系统，不满足入住条件的理由同上，运营公司可收集证据配合清退，空置房的清洁应属于物业服务范畴等。
答：公租房移交中标人前，招标人会对空置房进行统一的全面摸排，确保空置房能够达到基本入住条件。移交中标人管理后，空置房的清洁由中标人负责。其余按照招标文件执行，不做调整。
疑问6：
“四、服务要求”“（一）运营管理服务内容”“5.档案信息管理”“按分类清晰、调阅方便、信息齐全的要求，采集管理承租方入住及动态信息，建立健全租金、保证金（押金）台帐、空置房、入户回访、维修上报、机动车辆、信用信息等管理档案。”
问：机动车辆需要数据系统支撑、信用档案建立应属于主管部门。
答：按照招标文件执行，不做调整。
疑问7：
“6.维修养护计划上报 主要包括公租房项目维修养护(包括但不限于水、电、气、房屋、公共设施等)计划上报、改造升级工作中的报修、登记、协调、现场查看、责任的界定等，”
问：维修养护计划属于物业服务范围。
答：按照招标文件执行，不做调整。
疑问8：
“7.安全管理 组织实施小区安全生产管理，建立应急管理预案，负责按照规范要求，及时处理消防、电梯、自然灾害、疫情防控等各类安全隐患，保证房屋的居住使用性能和配套设施设备的正常使用性能，做好小区公共安全管理工作。负责监督和指导物业公司建立安全生产巡查制度和应急工作预案，做好楼内秩序维护、人员安全、消防安全、楼内治安等安全工作。”
问：此项属于物业服务范围。
答：“安全管理”的职责界定：中标人应切实履行运营管理过程中的安全管理职责。
疑问9：
“（二）智能化管理系统（设备）。
公租房智能化运营管理服务系统及手机APP等相关软硬件配套设施由乙方免费提供。乙方负责对系统和手机APP软件进行调试、并免费提供运营期内的软件升级、硬件更新等服务。乙方保证提供的系统实现包括但不限于日常业务办理、“一户一档”数字化动态管理、房源管理、线上租金、保证金（押金）收缴等功能，同时须满足主管部门要求，实现与主管部门数据系统对接、数据共享等功能。”
问：标黄部分可逐步实施，需主管部门和当地大数据局协调开放数据端口，逐步实现并联审批功能。
答：关于开放数据端口、并联审批功能事宜，由中标人与相关部门积极对接处理。
疑问10：
“十、考核办法、标准及结果运用以及第五条 考核标准及结果运用”“3.年度租金、保证金（押金）收缴率均须达到95%（收缴率=实收金额/应收金额*100%），未达到标准的，甲方有权利要求乙方先按标准补齐后再追缴；未按标准补齐的，视为年度考核不合格，甲方不予支付运营管理服务费用，同时甲方有权单方面解除合同，并不承担违约责任。”
问：补齐租金要求与考核不合格、不支付运营费挂钩是否合理？
答：按照招标文件执行，不做调整。
疑问11：
“公租房运营管理服务考核办法（试行）”中“（二）依据考核结果，按分段累计扣分：
1.季度考核达到100分的，仅扣减日常巡查金额。
2.季度考核在90分（含）至100分（不含）之间的，除日常巡查扣减外，根据所扣分值，按每分1000元扣减服务费。
3.季度考核在80分（含）至90分（不含）之间的，除日常巡查扣减外，根据所扣分值，按每分2000元扣减服务费。
4.季度考核在70分（含）至80分（不含）之间的，除日常巡查扣减外，根据所扣分值，按每分4000元扣减服务费。
5.季度考核在60分（含）至70分（不含）之间的，除日常巡查扣减外，根据所扣分值，按每分6000元扣减服务费。
6.季度考核在60分以下的，视为季度考核不合格，除日常巡查扣减外，根据所扣分值，按每分10000元扣减服务费。
7.乙方对季度考核报告的扣分项进行整改，整改完成并验收合格的，当季度服务费按扣分值计算扣减；验收不合格、未按期整改的，所扣分值计入下季度考核继续扣分。”
问：考核90-100分已属于优秀结果，仍要扣减服务费是否合理？ 。
答：按照招标文件执行，不做调整。
疑问12：
附件1：公租房运营管理服务季度质量评价标准
| 评价项目 | 评价内容 | 分值明细 |
| 智能化运营 | 公租房智能化运营管理服务系统未能安全稳定运行； 公租房日常业务和合同档案资料未能实现线上办理及数字化管理； 未能动态掌握租户的各类信息变动更新情况。 | 5分/次 |
| 组织机构 | 未按照招标文件及合同要求配备运营管理服务人员，员工岗位职责不明确，未挂牌上岗、脱岗； 未按照行业主管部门要求，制定公租房运营管理制度并严格落实。 | 5分/次 |
| 租金、保证金（押金）收缴 | 未按时足额收缴房屋租金、保证金（押金） | 5分/次 |
| 现金（租金、保证金及押金）未及时入账 | 5分/次 | |
| 违规违法收缴租金、保证金（押金） | 季度考评不合格 | |
| 租金、保证金（押金）收缴率一季度未达到15%，二季度未达到30%，三季度未达到50%，四季度未达到95%及以上的。 | 季度考评不合格 | |
| 追缴（减免）租金、保证金（押金）资料缺失、程序缺漏的，公租房管理系统租金、保证金（押金）收缴（减免）资料缺失、程序缺漏的。 | 5分/户 | |
| 房源管理 | 年度入户回访率一季度未达到25%，二季度未达到45%，三季度未达到65%，四季度未达到100%的。 | 季度考评不合格 |
| 未及时发现并处置的转租、长期闲置、私自调换、违规违法使用公租房等行为的或者未及时检查更新公租房管理系统房源信息误差的。 | 5分/套 | |
| 入住和退出 | 办理现场看房、配租、入住等业务发生有效投诉 | 5分/次 |
| 办理入住、续租、退出、调换、补贴申请等业务程序缺漏、资料遗失缺失或不规范的 | 5分/次 | |
| 档案管理 | 未建立一户一档，公租房保障对象档案资料不完整、不规范的 | 5分/户 |
| 公租房管理系统家庭成员、房屋调换等业务信息有缺项、漏项、延迟的 | 5分/户 | |
| 党建工作及社群活动 | 帮扶类公益活动或开展形式多样的党建活动次数每季度低于1次的 | 5分/次 |
| 媒体负面报道 | 因工作失职等原因导致工作中出现重大失误发生负面影响媒体报道的 | 季度考评不合格 |
| 帮扶机制 | 公租房管理系统未标识重点帮扶人群，未建立一对一的帮扶措施的 | 5分/户 |
| 便民服务 | 未设立小区便民服务代办点帮助孤寡老人、残疾人等代办相关业务，未设立服务热线电话的。 | 5分/项目 |
| 联动机制 | 未建立辖区街道办（社区）或镇政府或周边集体经济组织等单位联动机制的 | 5分/次 |
| 服务规范性 | 办理租金、保证金（押金）收缴业务、服务热线电话等发生的有效投诉 | 5分/次 |
| 因工作人员业务生疏、拖延推诿、态度恶劣等原因发生的有效投诉 | 5分/次 | |
| 满意度调查 | 保障对象对公租房服务满意度未达到95%及以上的 | 季度考评不合格 |
| 租户委员会 | 未建立公租房小区租户委员会或已建立但未发挥作用的 | 5分/小区 |
| 安全管理 | 未定期进行安全巡查，未及时发现或报告，隐报、瞒报房屋安全隐患及违法违规改建的；考评检查中发现的安全隐患未整改或整改不合格的。 | 5分/处 |
| 忽视安全生产或违反安全生产管理规定，发生安全责任事故，未造成人员伤亡的。 | 季度考评不合格 | |
| 忽视安全生产或违反安全生产管理规定，发生严重安全责任事故造成人员伤亡，或因自身原因，发生治安及刑事案件，造成恶劣影响的。 | 年度考评不合格 | |
| 维修计划 | 超过5个工作日未上传公租房管理系统维修计划明细及报修单的 | 5分/次 |
| 协同配合 | 不积极配合做好监督物业、业务资料收取、社区公共服务、文明创建、疫情防控、安全消防、业务指导检查、专项审计审查等行为的。 | 5分/次 |
| 加分项 | 经核算年租金、保证金（押金）收缴率达到100%的 | 4分 |
| 抽查群众满意度达100%的 | 4分 | |
| 主动投入维修资金、人力、物力，改善园区环境明显的，化解投诉及时的，消除安全隐患及时的 | 4分/次 |
问：
1、“智能化运营”评价内容不符合运营管理场景现状；
2、“安全管理”评价内容中“安全巡查”非运营单位工作，建议删除；安全生产责任范围需明确；
3、“分值明细”中“5分/次”、“5分/户”扣分分值、设计不合理，不符合日常运管实际，是否会导致偶发扣分项累计产生扣分总值偏高，最终影响考核得分。
答：1、按照招标文件执行，不做调整。
2、“安全管理”的职责界定：中标人应切实履行运营管理过程中的安全管理职责。
3、按照招标文件执行，不做调整。
淮北市公用事业资产运营有限公司
淮北市惠黎建设工程管理有限公司
2023年11月2日
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